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林左裕 國立政治大學 地政系特聘教授,國立政治大學總務長,華視空中學院「期貨與選擇權」主講教授,美國傅爾布萊特(Fulbright)基金會 駐校諮詢教授,對於台灣房地產市場深刻研究,觀點突出。
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從捷運老鼠看市場恐慌效應

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#羊群效應 #房產市場 #房貸 #逾放比 #多空觀點

文/林左裕

這個月初有幾則新聞博得新聞版面,首先是捷運又發生恐慌事件,現場第一線的乘客先瘋狂尖叫往後暴衝,引發乘客推擠不斷,從照片可看出個人物品及鞋子散落滿地,可能是當時後方的乘客受前方恐慌影響, 誤以為又是砍殺事件,結果竟是一隻老鼠。此事件看似荒謬可笑, 但在金融或不動產市場類似的現象就是「羊群效應」(Herd Effect)或「從眾效應」,即市場參與者在資訊不明的情況下,隨著他人或市場多數人起舞,尤其是不理性的恐慌殺出。     

其次是在同時間關於不動產貸款的新聞。根據中央銀行統計,至今年5月底之房貸餘額為6.75兆元、建築貸款餘額為1.76兆元,為歷史新高,合計達8.5兆元,約佔今年國內生產毛額(GDP)17.9兆元的48%。

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雖然央行先前提出英國及新加坡比台灣高為擋箭牌,但國際間的認知是四成為警戒值。若再與1990年的房貸餘額比較,當時僅5000億元,表示近28年漲幅為12.5倍,即每年以近一成的漲幅成長(以幾何平均計)。由於總貸款的計算是每房放款額乘以房屋數量,故此數據的持續擴張表示房屋數量及每房放款額均持續成長, 而每房放款額則可以房價乘以貸款成數(Loan to value,LTV)估計。此數值也表示我國的不動產貸款,若再加上自備款,卡了超過一半以上的國內總產出。

再觀察國內銀行的房貸逾放比,2017年底全國房貸逾放比為0.21%,比前一年增加三成,雖仍在3%以下的安全臨界值,但雙北的逾放比已增加1至1.5倍,且冰山下的潛在問題是,具寬限期(即前幾年僅還息, 之後再本息均攤)的總貸款餘額1.5兆,佔房貸餘額的兩成以上,這些寬限期的房貸在一、兩年內將陸續到期而轉為一般本息均攤的貸款,亦即面臨償還額度遽增(payment shock)的壓力。

值得了解的是,申請寬限期的通常有兩種人,其一是自有資金或所得不足,短期內暫以較低的償額因應;另一種是投資客,短期內期以較少的自有資金及較低的利息償額對賭寬限期後的房價增值空間。這兩類借款人的共通特性是違約率比一般貸款高, 尤其是在不景氣、所得不穩定或房價表現不如預期時。

自次貸風暴後2009年起實施的量化寬鬆政策已巨幅推升房價, 在2014年達到高點後已利多出盡,房市已逐漸往基本面及購買能力修正為買方市場,不論是哪一種需求的寬限期借款者, 市場及政府需注意的是,美國升息趨勢下的QE環境已不復存在,未來如何因應寬限期後的違約遽升效應,甚至引發房市及金融市場的「羊群效應」,才是關注的重點,這或許是金管會陸續放寬銀行不動產放款的風險權數及額度,期吸引更多的資金進入不動產的緣由,但持續撐住或甚至吹更大的泡沫,是無法保證泡沫不會破滅的。

儘管金管會宣稱目前銀行的體質健全,銀行的逾放比率、逾放覆蓋率和資本適足率三項指標良好,足以承擔未來風險承擔。但政府及市場必須以美國的次貸風暴為殷鑑,以房利美及房地美保證下的貸款都在升息的浪潮下溺水了,高達房貸總額兩成的寬限期房貸是最具風險性的放款標的,可謂是台灣的次級房貸,這恐怕是先前央行QE政策下引導房價飆漲的苦果,遞延給最後一隻老鼠承擔罷了。

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