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下半年紛擾多 九合一選舉恐不利房市

#選舉 #房價 #房市

《好房網雜誌2018年7月號》

2018只過一半,擾動市場的消息不停增多,究竟下半年房市景氣會如何發展?專家學者們一致認為,影響最大的層面仍在於即將到來的九合一選舉。

撰文:蔡孟穎

測下半年房市,首先當須緊盯景氣,台灣經濟研究院副研究員劉佩真分析,今年上半年交易量相較去年同期會呈現增長,但到了下半年恐怕就大不相同。根據台經院調查指出,下半年不確定因素多,建商多對今年下半年的景氣看法轉為謹慎,因此能看見建商推案多搶在上半年。

2018只過一半,擾動市場的消息不停增多,究竟下半年房市景氣會如何發展?(好房資料中心)北市信義區廣慈博愛園區開發案將釋出千戶公宅,對此當地業者表示對房價影響不大(好房網News記者廖庭毅/攝影)

選舉議題充斥媒體 房市消息恐被邊緣化

選戰越火熱,房市消息容易被邊緣化,對市場就越不利,宏大不動產估價師事務所所長卓輝華認為,下半年的選舉會是對房地產景氣影響層面最大的因素,一來是選舉議題消息布滿新聞媒體版面,即使房地產業者推出很多行銷廣告,相較之下,閱聽人感受到的曝光度仍會降低許多。

除此之外,以過去經驗而言,選舉對於市場的好壞影響差別在於「當下的房價」,如果房價在低點,選舉可能會是一個好的因素,但若仍處於相對高點,候選人可能會因想討好選民,舉著「居住正義」的大旗,企圖抑制房價。

升息機率變高 但幅度不會太大

而其他充斥在房市消息面中,包括升息、房貸逾放比大增、中美貿易戰等議題,專家多認為,雖房貸逾放比確實有逐漸增加趨勢,但比例仍不高,金管會也持續緊盯逾放比較多的銀行,避免出現投資客斷頭拋售。利率方面,專家則均認為下半年中央銀行宣布升息的機率高,但升息仍得看國內經濟,以目前來說,通膨狀況並不嚴重。

天時地利不動產總經理張欣民認為,下半年就算升息,也僅會是小幅度的半碼、一碼,不可能像美國一樣持續性升息,而小幅度的升息,事實上對於目前的房貸族壓力並不會太有感,真正會有較大壓力的是「準備要買房」和「勉強買房」的兩種購屋族,其一是升息促使猶豫觀望,其二是房貸壓力增升。

不過整體而言,升息對市場不利程度有限,市場上的投資客多半早已清償房貸、沒成本壓力,利率一下升到有感的5%機率也偏低,因此投資客還能撐。

卓輝華也分析,台灣在目前游資熱錢還偏多的情況之下,即使是升息,不動產融資的首次購屋利率還是可以壓到2%以下,民眾首貸仍能貸到78成,甚至9成,因此購屋族對升息壓力感受度仍低;且相較於民國七十八年時的中央銀行選擇性信用放款,同年間利率一下從不到6%升到1213%,直到民國九十四年全球金融政策放寬,利率才跌到42%的歷史低點,所以跟過往比,現在真的低許多,因此小幅度升息,其實影響很小,壓力要變大,至少利率要升到5%以上。

下半年餘屋賣壓擴大 價格仍是關鍵

至於上半年炒得火熱的中美貿易大戰,專家們多認為僅是短暫議題,對台灣影響層面相當小。德謙建設副總經理施孝文指出,中美貿易戰其實就像之前大家擔心兩韓關係緊張、英國脫歐、川普上任等會影響國際經濟,但最後結果都是消息面雖多,卻來得快去得也快,好似什麼事情也沒發生,國際間的事情變化很大,所以目前對台灣房地產唯一有比較明顯影響的還是國內的選舉。

除了選舉外,主導房市的仍是主要的市場買盤──自住客,在「價格才是王道」之下,對自住客而言,市場上紛紛擾擾的訊息反而對其購屋意願的影響不大,價格還是吸引買方進場的重點。2018下半年在推案量增加的情形下,擴大的餘屋賣壓,加上上述提及的市場變數,將使市場延續上半年的「量微增、價微跌」趨勢,對自住型買方是可以進場的時機點,但若是投資客則須多加衡量觀察。

項目

不利程度

說明

利率可能上調

★★★★

下半年央行可能啟動升息,但按照往例和國內景氣狀況,幅度可能僅半碼,且不會持續性升息,因此在升息幅度小、目前利率仍處低檔的情形下,對購屋族和投資客的影響皆不大。

中美貿易戰

★★★★★

距離台灣遙遠,對國內景氣影響是「雷聲大雨點小」,尤其要影響到房市層面有困難,應像過往英國脫歐、川普當選總統一般,僅是短暫議題。

九合一選舉干擾

★★★★

因屬國內大事,在候選人一來一往的攻防戰中,喊出有關「居住正義」的政見,恐使房市的不利因素增多,使買方對市場態度轉趨保守觀望。

房市供給量持續放大

★★★★★

有感於今年餘屋去化速度減緩,而在原本空屋餘量體就大的市場狀況下,建商眼見下半年進入選舉年,將加快推案腳步,搶在選舉前傾貨,持續放大的供給量,恐加大賣壓、擠壓房價。

房貸逾放比攀升

★★★★

雖目前房貸逾放比有增加趨勢,但相較過去,仍處於相對低檔,且金管會持續針對逾放比較高的行庫進行控管,避免造成大量投資客斷頭、房貸逾放過高,造成銀行龐大債務損失。

製表:蔡孟穎



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