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林左裕 國立政治大學 地政系特聘教授,國立政治大學總務長,華視空中學院「期貨與選擇權」主講教授,美國傅爾布萊特(Fulbright)基金會駐校諮詢教授,對於台灣房地產市場深刻研究,觀點突出。
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中國爛尾樓連環爆 炒房經濟的殷鑑

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#爛尾樓 #預售屋 #履約保證 #炒房 #監管 #多空觀點
文/林左裕
 
近半年來中國大陸各地出現預售屋項目停工潮,即俗稱的「爛尾樓」連環爆,也引發購屋者的「强制停貸(止付)潮」,有近百個城市、超過300個預售個案已被購屋者停止支付貸款,德意志銀行指出,此批爛尾樓停貸的額度約2兆人民幣,約佔中國大陸境內總房貸額度的5% (The Economists, 2022)。但受到新冠肺炎疫情下「清零」政策的影響,經濟下行風險升高,預售屋的銷售率已較去年減少約1/3,若停貸的風潮擴大,將對中國的金融市場的穩定性造成衝擊,值得我們深入了解與持續關注。
 
中國大陸的預售制度自1983年及1986年分別於深圳和上海試點「商品房預售」,當時因粥少僧多,市場反應熱烈,也因是試點,後市持續上揚,故無不良結果,至1994年由中央頒布《中華人民共和國城市房地産管理法》,正式確立商品房預售制度。此後預售屋開發即在大陸遍地開花,自2005年的6成升至2021年的9成以上。 
 

 

中國爛尾樓連環爆 炒房經濟的殷鑑(好房網News資料照)
中國大陸 上海 房市情境(好房網news記者/王思云攝影)

 

 
然預售制度雖可為開發商減輕財務壓力,創造岀財務槓桿效果(林左裕,2022),但在取得購屋者資金的同時,監管制度卻須嚴謹落實,否則資金極易被建商挪用,如「以案養案」或甚至支付至他項費用、產品或投資,也因此可能在完工前入不敷出,停工打入爛尾。
 
這次中國爛尾樓的風潮,點出了預售屋制度兩大問題。首先是預售制度所形成的槓桿效果。一般而言,建商的自有資金至少要佔總銷金額的三成,或土地價格的一半,其餘為銀貸後再以預售之購屋者房貸支付建築融資,但根據野村證券報告指出,中國的私部門房企可以總銷金額的5%完成融資,即其槓桿程度為20倍,勘比銀行業,但銀行業有相當嚴謹的國內(如銀行法)與國際(如巴賽爾協定)規範與存款保險等,而中國對房企的資金規範卻相當鬆散,也難怪社會對房企的觀感是財大氣粗。
 
其次是對購屋者的保護,台灣與香港都已有預售屋「履約保證」(Escrow)制度,係以第三方(如銀行的信託部)監管購屋者支付之款項,再依工程完工進度撥付給建商,此制度已是消費者保護的標準流程。但在大陸,即使已在《城市商品房預售管理辦法》中規範商品房預售款監管的辦法由房地産管理部門制定,但監管機構、方式及額度與資金使用等均無全國統一的規定,因此在資金監管上有很大的彈性,也引發許多人謀不臧的問題;且購屋者在建商未依約履行時,如工程進度落後或品質不佳,需透過繁瑣的法律程序自力救濟,此漏洞也給了膽大的房企在財務槓桿及資金運用上有很大的操作空間。
 
在上述資金運用及消費者保護的管理機制鬆散之下,房企的財務槓桿操作在一啟動後就因「乘數效果」而如滾雪球般日益龐大,也因此至今中國的房企已被視為龐然巨獸般「大到不能停」,一旦銷售量下滑,槓桿效果即逆轉直下,啟動市場下修的骨牌效應。舉例來說,在這波爛尾風暴的過程中,有開發商即因銷售量下滑而祭出「買房送豬」及「農產品抵首付」(如大蒜、小麥及水蜜桃等)的促銷活動,也可看出自美中貿易戰後及受疫情清零政策影響下,中國經濟成長疲軟對房市的衝擊。
 
有鑑於預售制度的亂象,中國官方也開始引導新批地的開發案往「現房」(即先建後售)銷售,期能藉此減少預售屋爛尾及恐龍房企的問題,但短期內要全面取代在供給面及政治面恐有阻力。
 
最後,既然炒房經濟不可能永續,且終將金融業捲入風暴之中,因此在管理機制上,即應防範於未然,不宜永遠樂觀地預期不動產市場只漲不跌,或期以政策保護業者或投資者,當市場的參與者,包括建商、購屋者及銀行對房產標的有風險意識時,事前的自我風險管理會比事件發生後政府再出手救火還有效得多,值得政府在納管時警惕參考。
 
參考資料:
The Economist (2022) “Housing in China, No Delivery, No Payment,” 2022, 7, 23, p. 64-65.
林左裕(2022) 「不動產投資管理」第七版第五及六章,智勝文化事業出版,台北市。

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