好房網News編輯中心／整理報導
包租公阿斌最近有些倒楣，名下的套房與雅房過去多租給上班族，因房子靠近T大，阿斌聽信友人建議，改租給大學生，沒想到一年過去，才發現竟然問題重重。
（好房網News記者陳韋帆／攝影）
首先，獨立套房區的房客小明生活習慣差，常在半夜大吵大鬧，垃圾堆在公共區總是忘了丟，甚至發臭長蛆，頻頻被室友們投訴。眼看合約已經到期，阿斌想一了百了不再續約，誰知小明竟賴著不走，兩個月過去，押金已被扣光，讓阿斌不知如何是好。
另外，只租給女生的雅房樓層，有位房客小敏不遵守約定，三番兩次帶男友回家夜宿。合約到期後，阿斌發現才買一年的彈簧床墊疑似沾到穢物，床底下還散落使用過的私人物品，阿斌氣得決定要小敏賠償，否則就從押金抵扣，不料小敏竟然就此不接電話……
Q1.租約到期不想續約，但房客不願搬離怎麼辦？
假設當初房客有繳交押金且尚未扣光，房東可用於抵扣房客積欠的租金，若押金已被扣光，依照《民法》第440條，總積欠租金必須超過2個月租金總額，房東才可寄存證信函，請求終止租約，並要求房客搬離。
此外，房客積欠租金超過2個月時，房東可向法院提起「簡易訴訟」，請求房客付清租金及返還房屋，即使房客避不見面，也能依照法律程序討回房屋。若租約曾經過公證，更可依據「公證書」查封房客財產並回收房屋。
徐銘達提醒，一般SOP是先寄發存證信函、透過鄉鎮市公所調解委員會處理，若私下調解不成，才走上訴訟一途。
Q2.租約到期卻懶得換約，可以口頭約定續租就好嗎？
租約到期若懶得換約，依《民法》第451條，定期租賃契約可能變成「不定期租約」，屆時房客或房東任一方想終止租約，只要依法先期通知就可隨時進行，但房東方須符合《土地法》第100條規定始可回收房屋。
想避免上述情形，可在簽訂租約時加註「租賃期限屆滿，租賃關係即行消滅，承租方應於短期屆滿時返還房屋……」之條約。
Q3.房客積欠租金且搬走後避不見面，我該怎麼辦？
可先要回房子，其次要回房客積欠的租金；經訴訟法律程序後，房東可向法院申請「債權憑證」，調出承租方的工作勞健保紀綠，再向法院申請查封薪水，前提是承租方須有工作且有投保勞健保。
徐銘達提醒房東，千萬不要為了討租金拉扯、觸碰到房客身體，或私自闖入房子，否則反而會因此觸犯刑法強制罪或妨礙自由。
Q4.屋況被破壞或未恢復原狀，押金怎麼扣才合理？
押金怎麼扣才能讓雙方心服口服？談判技巧十分重要。在屋況遭破壞部分，雙方皆有權利請求公正第三方前來鑑價，可比照政府採購辦法，找三家相關廠商報價。
徐銘達建議，房東可放低底線，選擇最便宜的一家，並要求房客支付修繕費用，為避免日後爭議，修繕後仍須保留付款證明，只要符合比例原則，即使到法院也能站得住腳。
Q5.點交房屋時發現居住人數超過約定，可要求賠償？
有關居住人數控管，徐銘達直言，此問題房東很難舉證，尤其雅房無獨立電表、水表，更難查明。即使是獨立套房，除非租金包水包電，才會因租客增加對房東造成實質上損害。
租賃上的爭議都必須回到法的本質，有些大學套房基於安全考量只租給女生，必須在合約中寫清楚，只要不違反公序良俗就算有效。
