好房網News編輯中心／整理報導
萱萱是準畢業生，當同學們正忙著找工作時，萱萱因校外實習表現優異，實習單位直接讓她轉任正職。由於公司遠在淡水，原本在新店租屋的萱萱決定提前搬離，另外找房。
（好房網News記者陳韋帆／攝影）
萱萱很有禮貌的提早三個月告知房東，房東是對心地善良的老夫婦，不但替她感到開心，也很大方的答應了她的請求，著手重新上網發布招租訊息。
萱萱雖還未搬離，但陸續有人和房東相約看屋，為減少空租期損失，房東夫婦決定和萱萱商量，利用她課餘時間協助開門，甚至陪同帶看，萱萱心裡儘管覺得有些麻煩，但基於房東已給予提早解約的方便，還是勉強答應。
當房東進屋後，發現萱萱的房間牆壁上貼滿海報，天花板也貼滿螢光星星貼紙，房東太太當場提醒萱萱，退租時必須將房屋恢復原狀。事後萱萱試著處理，才發現牆壁被殘餘紙膠弄得斑駁不堪，煩惱到底該怎麼辦……
Q1.合約規定搬離前須恢復原狀，是指何種程度？
房客可以拒絕，徐銘達解釋，自租賃事實成立起，房屋的「所有權」雖然還是屬於房東，但「使用權」已正式讓渡給房客，故誰能進出必須由房客決定，房客的確有拒絕房東帶人看屋的權利。
儘管如此，實務上徐達銘仍建議雙方各退一步，給彼此方便。房東帶人看屋必須以不打擾房客作息為原則，若順利賣掉或出租，甚至可包個小紅包，或是減免最後一期房租回饋房客，更能提高房客借看意願。
Q2.租約到期前房東要求帶人來看屋，可以拒絕嗎？
房客只需要把握兩個原則，首先是當初房東交給你時是什麼樣子，搬離前就恢復成什麼樣子，至於折舊或受損部分，若屬自然折舊耗損，房客並無恢復原狀之義務，但若是明顯人為導致，則應負修繕責任。
徐銘達指出，實務上最容易產生爭議的就是自然或人為耗損認定，例如屋內白色油漆幾年後逐漸泛黃，或是開關處較髒，這些仍屬合理使用範圍內，但若牆壁出現手印或刮痕，則傾向於不正常使用。
Q3.房東藉故苛扣或不歸還押金，該怎麼辦？
房客若遇到藉故苛扣或不歸還押金的惡房東，常會產生「以牙還牙、以眼還眼」心態，乾脆來個報復性延遲搬離，徐銘達提醒房客萬萬不能使用這招，以免觸犯「到期未返還房屋」罰則。
一般民間版租賃契約多會有一條到期未返還的處罰條款，一旦有此約定條文，明顯對房客不利，訴訟時法官頂多以罰款額度不符合比例原則酌減。另外，一般也會建議雙方先尋求調解，必要時才走上訴訟一途。
Q4.合約到期想重議租金，有什麼好方法？
合約到期後若想重議租金，徐銘達建議房客一定要先做一下市調功課，先瞭解周邊房租的漲跌情形，作為參考或說服房東的依據。
除了用行情說之以理外，也須動之以情，建議房客可用「平時都正常繳租」、「房子維護得很好」等理由來商議，甚至可直接約在家裡談續約，讓房東眼見為憑，利用各種可能暗示房東「我能幫忙維護資產價值」，藉此打動對方，換取小幅讓價或不漲租空間。
Q5.租約到期須延後搬離，應如何處理？
一定要提早告知房東，若房東答應，須留下證據，實務上常見口頭同意，但最後不認帳，或雙方理解有誤的情況。徐銘達提醒，現代人習慣用Line聯繫，若告知房東，一定要有對方的答覆，已讀不等於同意或知道。
若只是短暫延期，可用多付租金說服房東，一般房東多會同意，畢竟房客若到期不搬，從房東寄存證信函、申請調解，到訴訟程序，至少要拖上2～3個月，耗費的精神與費用比想像中繁複與昂貴。
Q6.房東要求提前搬走，可以不答應嗎？
租約期間房客百分百有權利拒絕，徐銘達建議，若想給房東方便而答應，可順便要點「禮物」，如要求房東加碼賠償。
徐銘達也表示，實務上大型租屋公司多會規定房客可提前解約，只要依合約賠償房東即可，但房東不得提早解約，「出發點是看雙方哪個損失較大，房客搬家的有形損失大，會產生較多困擾與麻煩，反之房東的困擾較小，頂多是拉長幾個月的空租期，所以規定多傾向保障房客。」
