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估價師「超狂買房筆記」 建商也朝聖

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好房網News記者蔡佩蓉/台北報導
 
不論房市漲跌,買一間房子是大多數民眾期待的,高源不動產估價師事務所所長陳碧源近期彙整「買房要注意什麼」,簡潔列出9項要點,從買房該建立的正確觀念,到抓購屋預算以及合理價格判斷依據,乃至交屋,都鉅細靡遺列出,堪稱是「超狂買房筆記」,連不動產業界人士都納入收藏。
 
陳碧源撰寫的「買房要注意什麼」如下:
 
第一、觀念建立:
 
(1)不求一步到位,先求有再求好
(2)要有換屋概念,要有根據地,才能再築牆才能廣積糧
(3)除非經濟不景氣,以及政府住宅政策、經濟政策改變,否則都會是租不如住
(4)買房,永遠都是甜蜜的衝動,事後都會是「好家在」
 
買房要注意什麼?估價師列出超實用的買房注意事項。示意圖/好房網News記者蔡佩蓉攝影
樣品屋。圖/好房網News記者蔡佩蓉攝影
 
第二、購屋預算能力:
 
(1)自備款(3成至4成,2成至3成貸款,1成交易稅及購置家具等)
(2)每期貸款償還(薪水的3至4成)
(3)利率設定在2%至2.5%,因為利率會調升
 
第三區位考量:
 
(1)地段選擇:
   A、通勤時間:大眾捷運或騎車、開車,半小時至1小時內可到辦公室
   B、同住家人需求:就學(學校)、就醫(醫療機構)、運動散步(公園、學校運動場等)
   C、親人家族居住地:方便照護
(2)生活機能:市場、超市、餐飲等
 
第四、標的物件:
 
(1)基本資料:
   A、土地建物謄本:土地及建物面積、建築完成日期、樓層次(判斷有沒有電梯)、所有權人、抵押權設定金額,有沒有被查封或限制登記
   B、土地使用分區:住宅區、商業區、工業區、風景區、旅館區
   C、地籍圖、建物圖:確認土地坐落有沒有臨路、建物位置和現況有沒有吻合
 
(2)現況說明書:增建、非自然事故、天然瓦斯、自來水、漏水等瑕疵屋、買賣價金是否含家具設備
 
(3)瑕疵屋
   A、海砂屋(民國70至80年間)
   B、輻射屋(民國71至76年間)
   C、山坡地順向坡(民國89年之前山坡地住宅)
   D、地震屋民國92年以後完工的比較安全
   E、漏水屋
   F、管線老舊
 
(4)標的社區管理及公設或鄰居
(5)管理委員會及社區管理員:問停車位、社區管理費、屋主有無積欠管理費
(6)附近有無嫌惡設施,例如宮廟、八大行業等
 
第五、合理價格判斷:
 
(1)實價登錄查詢
(2)問銀行
(3)問不動產估價師或區域房仲
 
第六、簽約及付款方式及分期條件:
 
(1)雙地政士制度把關
(2)履約保證或價金信託
(3)看到當天地籍謄本:確認看到當天甚至於簽約當時的謄本資料,確認所有權人姓名,以及避免被移轉或限制登記
(4)核驗賣方身分:是否為所有權人本人,或為出具授權書、印鑑證明等確認為所有權人代理人
(5)所有權狀及印鑑證明要看到
(6)契約版本選用:是否採用內政部的定型化契約,如有不同,必須逐條核對
(7)產權內容填載:契約填載產權內容與謄本記載是否相符或有疏漏,特別是土地地號筆數、建物建號筆數、面積、權利範圍、車位數量等;也可以從謄本的他項權利去判斷。增建部分有無載明
(8)土地複丈(鑑界)及瑕疵擔保內容、違約條件等
(9)交易內容:交易內容包含哪些家具設備
(10)付款方式:確認賣方有無抵押權及貸款剩餘金額,以免資不抵債
(11)貸款處理或貸款不足可條件解除契約的保護傘機制
 
第七、貸款
第八、戶籍清查及水電費清查
第九、點交及驗屋:
(1)金:鑰匙、外門窗
(2)木:內門、框、板
(3)水:給水、排水、漏水
(4)火:瓦斯、電力管線等
(5)土:地板、衛浴、糞管
 
◎延伸閱讀:
消費者怒訴信義房屋「賣騙,買也騙」!房子疑遭賤賣 半年差價高達45%!?

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