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成本上升衝擊都更案!地主分回坪數縮水、重建意願降怎解?

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好房網News記者林和謙/台北報導
 
塞港問題、國際原物料價格上升,加上俄烏戰爭與國際情勢不穩,都使得建材價格漲,導致營建成本上升及工料雙漲,且政府打炒房、限縮不動產貸款金流,帶給不少建商、開發商壓力;這樣的情勢也影響到都更危老案,由於造價成本上升,建商考量到利潤、成本,甚至會「蓋不下去」,恐怕也讓地主分回坪數縮水、地主參與重建意願下滑。都更專家、超慧都更團隊執行長彭彥祥指出,成本高漲建商來說確實是個挑戰,要想讓都更危老案順利進行,地主須共體時艱,不然房子蓋不下去、地主拿不到房子,又沒建商想接手,問題更大。
 
目前整體情況下,傳出有新案子賣完卻因原物料成本估算錯誤,工程遲遲無法發包或動工,恐導致爛尾甚至退款情形;為降低營造成本漲導致獲利遭侵蝕的衝擊,今年許多建商也未再大量購地,獵地的策略趨於保守。有建商對於未來預售新案,將傾向邊建邊售、先建後售的方式,推案更趨於保守。
 
造價成本上升衝擊都更危老案,建商考量到利潤、成本,甚至會「蓋不下去」,恐怕也讓地主分回坪數縮水、地主參與重建意願下滑。圖/好房網News記者林和謙/攝
造價成本上升衝擊都更危老案,建商考量到利潤、成本,甚至會「蓋不下去」,恐怕也讓地主分回坪數縮水、地主參與重建意願下滑。圖/好房網News記者林和謙/攝
 
除了一般推案受影響,都更危老案也受衝擊,建商、實施者不太敢開工,業者怕成本持續高漲吃掉利潤、資金壓力也大;彭彥祥表示,確實有都更重建案的建商蓋房子到一半,發現建築成本漲太兇,若蓋下去、利潤被吃掉不少,業者不會想做賠本生意。
 
彭彥祥表示,面對上述這樣的情況,建商多會回頭與地主、住戶溝通,「建商可以在合理範疇內少賺一些,也希望在成本高升的部分,與地主協商、降低都更戶分配的價值比例,若地主、住戶能理解並合理降低一定比例的分配價值比例,讓建商在利潤上不會被吃掉這麼多,這樣案子能順利推動下去是最好」。
 
身為第一線的專業都更危老推動者,彭彥祥有最深感受及最清楚的理解,他認為,地主也要體會到,要順利讓房子重建順利進行、最後拿到新房子最重要,有時須各自讓步,不能說都是建商的事;若雙方協調順暢,地主願意幫忙分擔、共體時艱就很好,不然建商蓋不下去、房子拿不到,後續又沒建商接手 ,時間一直拖下去都是成本。
 
彭彥祥表示,地主、住戶的價值分配比例降低,或許有人認為不划算,不過站在另一角度看,舊房子重建為嶄新大樓,既可活化資產、提高資產價值,也提升生活品質、居住安全,這其中的價值不是只有房屋增值及拿回多少坪數而已。他指出,地主在都更案中也可自主更新、成立更新會,若有能力可自行出資金、或向銀行貸款,並自行找實施者、營造廠來蓋房子,就不須將房產價值分配給建商;若是委建方式、住戶未成立更新會,同樣是拿自己的土地、自己出錢,或找銀行貸款,若資金仍不足,也可請建商或投資者協助出錢,不過這部分就要談到價值分配比例的問題,看要分給建商、實施者多少合理比例,雙方合意就簽約清楚。
 
此外,彭彥祥也身兼中華都更全國總會秘書長,帶領著都更行動團隊,在各地協助老舊建築物的屋主、地主成為橋樑與建商溝通重建事宜,對於無建商願意進入的老舊大樓或社區,協助自主重建的顧問管理,積極幫助有需要的住戶更順利朝都更推進。

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