好房網News記者蔡佩蓉／台北報導
在全台持續獵地、推案速度快的興富發建設，今（24）日舉辦法說會，由於今年截至第三季，興富發累計營收為346.9億元，毛利率來到31％、淨利率24％，前三季每股純益為5.89元，今年第四季至2022年更將推出615.48億元案量、共9案搶市，直言「房價仍會居高不下」。
本次法說會包括線上法人與現場媒體，除了關注興富發集團的推案、交屋進度與獲利概況之外，對於目前房市動態，包括升息、政府打炒房、央行信用管制等，與房價走勢判斷，興富發都有詳盡答覆。
興富發集團的潤隆建設總經理邱秉澤、興富發建設副總經理廖昭雄（右）出席法說會。圖／好房網News記者蔡佩蓉攝影
以下為興富發建設發言人廖昭雄的相關QA：
Q：對未來房市展望為何？
A：引述台經院提到的「房價居高不下將成常態」，為何房價會居高不下？牽涉範圍廣，尤其是台灣是地狹人稠的地區，包括台商回流建廠，疫情後全世界原物料上漲，加上土地成本與營建物料、工資上漲，推升房價。
除此之外，雖然中央不再標售大面積土地，但地方政府為解決財務問題，釋出重劃後的土地進行標售，且都創造高脫標率、溢價率，這又反映了土地成本增加，造成房價上漲。
台灣房市目前有四大現象，「通膨再起、熱錢氾濫、低利時代、剛性需求」，這四個議題沒有改變之下，台灣房市多頭會持續。
Q：房價一直上漲，為何消費者買單？
主因是市場利率很低，造成成交量一直持續，低利率環境使得消費者在租屋與買屋之中選擇，加上整個市場租金提高，稅負也增加，房東會轉嫁到房租上，最後承租人會在低利率、低總價，與租屋之間做出選擇。
在這循環中，因租金提高，消費者選擇「以買代租」，首購族購屋持續熱絡，在房市基本面上「有供給、有需求」，造成交易上升、房價上升。
Ｑ：你強調「房市的熱絡，在於低利率走多久」為何？
A：的確，牽扯在利率層面。若利率沒有往上調，整個市場會依舊維持現況，現階段台灣企業都賺錢，經濟數據很亮眼，尤其今年第四季開始，社會醞釀加薪議題，政府帶頭加薪3至5％，更不用說私人企業人力短缺，工地招不到工，造成工資上漲。
至於現階段要讓房屋售價下跌，似乎沒有那樣的環境，畢竟原物料上漲，通膨危機，這些環境沒改變之下，只要房市規劃的產品方向正確，基本上會有一定銷售率，而「台灣房地產熱度將持續」。
Ｑ：所以央行升息，會有什麼影響？
A：首購族最在乎利率，因為會牽動月薪、不動產貸款。現階段普遍首購族房貸利率為1.3％，因此消費者對購屋的設定，普遍是3年寬限期、利率1.3％作為標準，若利率調升，但月薪所得沒上漲時，這會有很大影響。但目前看來，利率微調不影響首購族的購屋意願。
Q：營造成本狂漲，侵蝕利潤，為何興富發的毛利、淨利都拉高？
A：有些工程發包之前就已經發掉，加上部分先建後售案，銷售定價高於原本預期。例如桃園青埔「新森活」是在推「站前A＋」後期，已經發現售價拉到每坪30萬元，當時就在抉擇要不要預售。
因為兩年前「站前A＋」大概每坪25至26萬元，最近漲到37至38萬元，潤隆的「國家大院」在一年半前購地時，預估售價每坪30至32萬元，現在成交來到每坪41、42萬元，雖然造價原本是每坪9至10萬元，如今漲到每坪12萬元，但售價也漲了，因此每坪多7萬元，是多出來的。
再進一步舉例，桃園去年房價每坪30至33萬元，今年來到每坪40至45萬元，漲幅超過3成；高雄相較去年上漲2至3成漲幅，工程造價上漲2至3成，工程造價雖漲價，但房價也漲，因此能維持一定的毛利率。
Q：政府打炒房，除了實價登錄2.0七月上路禁止紅單炒作，如今也擬預售屋只能解約不能換約轉賣，會不會影響銷售率？
A：政府不會刻意打房，而是打炒房，業者雙手支持，可以抑制炒房。但若禁止換約，多少會有影響銷售，只是投資不動產，跟股市一樣，也是一種投資工具，不應該是萬惡深淵，只要如實申報繳稅，投資就是一種有賠有賺的行為。
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