好房網News記者林清坤/綜合報導
買房為人生大事,屋子的地點、樓層、格局、價錢和裝潢,都是看屋的一大重點,不過倘若心儀的房子是有租客的物件,恐面臨不得看屋的困境,需搭配租客時間看屋,也無法隨心所欲地檢查屋內細節!若不巧看上「帶租約物件」,有何應對、保障自身權益的方式呢?
一名網友近日於臉書《買房知識家 A你的Q》發文,他表示最近看中一間自售套房,地點跟格局照片都很滿意,價格也在預期的範圍內。但是,因為是帶有租約的關係,房客時間上沒辦法配合看房,加上租約還有半年的時間,等於是他買下去後,要到退房才可以看到房子實際格局!
礙於這點令他感到相當苦惱,於是他便好奇上網提問,「如果遇到這樣狀況,是可以購買的嗎?如果真的買下去有哪些需要注意的地方?」
貼文曝光後,多數網友皆認為這種物件確實會面臨較多麻煩,「叫屋主先處理好,不然到時這個麻煩會落到你頭上」、「不定期契約可以在房屋買賣的時候解除合約」、「下斡旋的時候就約定排除租約了,訂金成交後,寫在合約裡,讓前屋主處理其實最省事」、「排除租客、騰空交屋,延期違約金總價萬分之一/日」、「買賣合約註記騰空交屋」。
房產專家賣厝阿明表示,當你選擇購買「帶有租約的物件」要連同租約一起承接的,就是俗稱的「買賣不破租賃」原則,對投資客來說影響不大,但對於自住客就有後續點交、驗收等影響,且在買賣過程當買方需要看房,也必須要配合租客的時間,因為租客是享有房屋使用權,是可以拒絕房東進去房間內看房的!
因此,賣厝阿明建議,以原PO狀況而言,還是要看到房屋「現況」再做決定,假如日後買方從租客取回房屋時,發現房子內有瑕疵,是可向賣方請求瑕疵擔保。根據《民法》第365條瑕疵擔保責任的時效是從標的物交付起算五年內都算在內,坊間流傳的六個月保固,其實是錯的,應該是買方買了房子後五年內發現有漏水都可以向屋主求償;而如果是買賣雙方在交屋前已經知道房屋有瑕疵,且有透過減少價金或是其他協議達成共識,就不算在前面提到的五年保固內。減少價金就等於是折抵修繕費給買方,去處理現有屋內的瑕疵,新屋主要特別注意這點。
景文物業管理機構董事長郭紀子補充,依照《民法》「買賣不破租賃」原則,只要租約先於買賣合約成立,新的屋主就必須承接原有的租屋合約。自住型買家簽約前需要留意租約何時到期,以免發生房客拒絕讓新屋主入內驗收點交的狀況。
另一個最常受到買賣不破租賃原則影響的,就是貸款。買房向銀行申請貸款時,若是帶有租約,銀行都會要求新屋主換新約,主要是為了避免申請人繳不出貸款時,銀行無法排除租約法拍,因此若是沒有換約,極有可能會增加貸款失敗風險。