經濟日報編譯湯淑君／綜合報導
過去兩年半來，美國房價和房租狂漲，對家庭預算衝擊甚大，對當前聚焦抑制通膨的經濟政策也很重要，因為居住成本幾乎占三分之一的消費者物價指數（CPI），占核心CPI（剔除食物與能源）比重更達到40%左右，而核心CPI往往引導聯準會（Fed）政策。
諾貝爾經濟學獎得主克魯曼在紐約時報專欄指出，這帶出兩個關鍵問題：一，房價和租金為什麼狂飆？二，對Fed抗通膨有何影響？
兩套租金數據有時間落差
要回答這些問題，首先得檢視數據。有兩類房市數據，由Zillow、Apartment List這類服務發布的私部門指數，以及勞工統計局（BLS）公布的官方指數。目前民間指標顯示租金大漲，官方數據漲幅卻沒那麼大。
兩者分歧反映指數計算方式不同。民間公司檢視的是對新租戶的開價（listing price）。官方數據看的則是承租人現在支付的價格，取平均值；由於許多租戶簽一年期租約，平均租金數據通常會比新租金落後，在新租金漲很兇時尤其明顯。官方數據久而久之也會跟上。
租金暴漲歸因於房市泡沫後遺症？
美國近來租金為何暴漲？許多報導說，房價大漲帶動租金水漲船高，而房價自從2000年代中期房市泡沫洩完氣後就一直攀升，至今已漲了大約十年，主因是利率低和新屋供應有限；按這種說法，房東開始調高租金以反映購屋成本。
克魯曼指出，上述論點既不合邏輯，也與實際情況不符。房東收的租金視市場可忍受的價格而定；不論房子當初是花多少錢買的，都已是「沉沒成本」，應不會直接影響出租市場。事實上，2000年代房市泡沫雖然巨大，並未推高租金。
「吳爾芙效應」應是真正原因 那麼，究竟是怎麼回事？
克魯曼認為，最可能的解釋，是新冠肺炎疫情導致民眾對個人空間需求大增。一部分是在家工作（WFH）突然盛行，即使生活逐漸恢復正常，此趨勢仍未消退。若有足夠空間滿足隱私和安靜之需，在家工作會更容易。被譽為女性主義先鋒的英國作家吳爾芙（Virginia Woolf）主張，女性應該要有「錢和自己的房間」。遠距工作有錢可賺，擁有自己的房間或至少一點個人空間，是不可或缺的。
疫情限縮了公共生活空間（坐在餐廳和咖啡館、逛街購物、上健身房等等），或許使原先似乎夠寬敞的居住場所覺得變擁擠了。如今民眾生活漸漸重返常軌，但對更大生活空間的渴望仍在。克魯曼稱之為「吳爾芙效應」，並認為這或許就是驅動租金行情大漲的原因。
對Fed抗通膨有何影響？
隨著疫後生活恢復正常，租金可望觸頂下滑。事實上，租金通膨已經見頂了，但目前仍位於高檔。儘管缺乏可靠的季節調整資料可解讀更短期的租金變動，但克魯曼認為，租金通膨率最近已降下來；不久後，市場租金可望進入止漲走平的高原期，至少就實質（剔除通膨）價格計算。
然而，即使那種情況真的發生，官方的居住成本指數還是會再繼續攀升數月之久。因為官方衡量的居住成本包含市場租金，以及對屋主若把房子出租可能收多少租金的估計值，而此數是根據實際租出去的房屋租金估算。重點是，這兩個數字還會再攀升9到12個月，即使（租約到期須續約的）新租金回穩亦然。
這種情況可能使決策官員左右為難。基於美國此刻經濟確實過熱，Fed必須提高利率使經濟降溫；Fed採用核心通膨作為研判過熱程度的依據。但居住成本占核心通膨一大部分，因此美國不久後可能面臨的情況是：經濟不再過熱，官方居住成本指標卻繼續攀升。因為「吳爾芙效應」雖已發生，隔一段時間才會反映在官方指標上。
在那種情況下，即使屆時Fed關注的核心指標顯示通膨仍高，克魯曼認為Fed繼續緊縮貨幣政策就沒道理了。問題是，就算Fed明白官方統計數據「落後」，會不會因為擔心抗通膨公信力受損，而持續收緊政策？這是耐人尋味的問題，值得在自己的房間好好深思。
