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高市預售屋 恐爆履約危機

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工商時報記者顏瑞田/高雄報導

高雄房市預售案爆出歷史大量,但業者估計,市場上至少逾三成預售案沒有進行履約保證,因目前營建成本和工資大漲,預估二年後開始完工交屋,如果實力較差的中小型建商未有履約保證,恐引爆履約危機。

 

根據高雄市房屋市場調查協會的統計數據顯示,截至今年9月底,全高雄市開賣的預售案,總戶數達21,703戶,創下歷史紀錄,如果以每戶平均800萬元估算,總額將達1,736億元。

 

高雄8大預售熱區建案與戶數摘要高雄8大預售熱區建案與戶數摘要

 

業界估計,目前在市場流通的預售案,保守估計,至少30%的建案預售,沒有遵照法令規定執行履約保證,中大型穩健的建商應無疑慮,但未依法進行履約保證、或實力較差的中小型建商,恐引爆履約危機,未來,將對消費者、建商與金融機構三輸的局面。

 

一位重量級的不動產開發公會成員對此憂心忡忡,希望金管會落實督導銀行,在對建商的土建融貸款時,要求建商遵守法令規定。

 

高雄地政局表示,的確有建商未對預售進行履約保證,2018年查獲違規七件,2019年前九月已查核七件,目前有履約保證的建商,絕大多數採取「不動產價金信託」模式。

 

熟悉預售作業的人士指出,如果遵守規定,建商財務報表中資產負債表的「流動合約負債」項下的「預收土地款」、「預收房屋款」,在與購屋客戶簽約之後,客戶繳交的款項,將會根據房地比例,進到銀行開設的履約保證專戶,並專款專用,償還銀行土建融貸款。

 

而建商不執行履約保證的預售案,就是抱著高度財務槓桿的操作,以錢來滾錢,「不希望購買預售屋的款項,進到信託保證專戶被凍結」,如果以一個總銷20億元的建案,至少4億元被凍結在信託保證帳戶。

 

特別是,現階段銷售的預售屋,已經成為市場主流,有些建商為了促銷,收取的簽約金額相當低,但面對營建成本和工資大幅飆漲的情勢之下,這些未來2年要完工交屋的預售建案,能否順利完工,將是一個大問號。

 

業界表示,營建的土方工程,每立方公尺的成本,已從一年半前的200多元,漲到500到520元,鋼筋工發包從每噸2,500元飆到4,500元,預拌混凝土每立方則上漲20到25%,達每立方公尺400元以上。

 

另一個恐怖現象是,嚴重缺工,模板工每建坪發包從6,000元飆到1萬元,「還找不到人」,甚到經常傳出承包之後,被高薪搶走的工地「棄包」現象,因此,營建成本加上工資成本,15樓以上的大樓興建成本,每坪將增加2到3萬元,並成為弱勢建商的一大考驗。



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