好房網News記者賈蓉／整理報導
千萬別以為房地產與自己沒有關係！知名教授彭懷恩表示，只要利用基本的財務槓桿就可以發現，每當房地產下跌20％，受傷最深的絕對不是還清貸款者，而是仍在繳交房貸的貸款一族，因為前者最多損失2成房價，但後者的損失卻是100％！
房地產下跌，受傷最深的就是房貸成數高的帶貸款一族。（好房網News記者 陳韋帆／攝影）
房地產下跌，究竟誰是第一線重災戶？世新大學教授彭懷恩在其臉書分析，其實利用1千萬住宅進行試算，就可以發現「房貸族」的損失遠比「繳清貸款者」還要多。
彭懷恩說明，假設房價下跌20％，已繳清貸款者的損失就是20％的房價，但對於自備款200萬元、房貸800萬元的房貸一族而言，卻是「百分之百的損失」，連自備款都賠進去，從基本的財務槓桿就可知道，「千萬別以為房地產下跌能夠減少貧富差距」。
針對房貸一族的財務槓桿指數，麻省理工學院經濟學博士米安、蘇斐在其新著《窮人為什麼變得更窮》中進一步解釋，其實房價下跌對於「貧窮屋主」的衝擊最大，當房價下跌2成時，屋主的資本淨值就會下跌遠超過2成，「他們會失去一切」。
依照槓桿乘數的數學定義，1除以（1-房屋貸款成數）即是槓桿乘數，因此若貸款成數愈高，屋主的財務槓桿乘數就會愈來愈高，依照前例所述，屋主利用200萬自備款購買1000萬的物件、房貸8成，槓桿指數即為1/(1-0.8)，槓桿乘數為5。
米安提醒，高資產族群通常擁有股票、債券，房地產只是資產中的一小部分，但愈是財務吃緊的人，房地產所佔的比重就愈來愈高、槓桿操作愈來愈大，而如此暴露在房地產的風險中，幾乎沒有金融資產，對於弱勢家庭而言是一場劫難。
