鄭詠翰╱台北報導
台北市商辦產品交易總價動輒4000萬至上億元起跳，相對住宅產品千萬元即可入手的門檻更高。且因買方侷限、易受景氣影響，商辦產品增值緩慢，對一般民眾來說屬較冷門的投資。購買商辦的民眾多追求穩定租金收益，目前北市商辦平均投報率為2%~4%，優於住宅和店面，吸引置產族關愛。
南京復興商圈緊鄰捷運文湖線，周邊商辦空置率5.73%，投資風險相對較低。（圖／王建棟攝）
商辦市場實則分為「商辦」與「廠辦」，所屬地目和使用登記不同。前者屬商業用地，登記以一般事務所居多，後者則位於工業區，登記為廠辦，進駐業種、使用目的也須符合該工業區相關規範，限制較多，風險也較高。
近期駐美代表金溥聰，遭披露於新北市新店區遠東工業城購置1戶面積約173坪廠辦，市場估市價達6000萬元，成為新話題。在地商仲均表示，該區罕見交易，對金溥聰的「獨具慧眼」頗為驚訝，後續值得關注。
101商仲網創辦人甘信宏表示，商辦可分為「純辦」與「住辦」，「純辦」僅能作為辦公室使用，相對單純，通常具有一定管理品質，不論是買賣行情，還是租賃需求都優於住宅與辦公室混合的「住辦」產品。
商辦因地段、交通、屋況、管理品質、承租方素質與出租方條件不同，分有A、B、C3種等級。第一太平戴維斯研究部資深經理丁玟甄表示，A級商辦多位市中心主要商圈，具交通便利性，屋齡普遍在20年內，單層面積400坪以上且為單一產權。
此類產品每坪月租金至少2000元，具有氣派外觀和良好的管理，總價門檻相對較高，交易對象以壽險或大型法人居多。B、C級商辦評判標準則以地段、單層面積及每坪租金行情為主，條件不如A辦嚴苛，總價門檻較適於一般民眾。
內科廠辦使用限制較其他工業區寬鬆，每坪平均單價不到50萬元，價格相對親民。
丁玟甄指出，國內商辦價格長期走勢穩定，漲幅不如住宅明顯，買方除自用外，多為追求固定報酬的投資人，購買行為較理性；買方以租金投報率與空置率為主要投資評估。一般而言，租金投報率高的物件，較易轉手，空置率低的物件，則出租風險較低。
除上述指標外，商辦所在地段優劣也很重要。信義全球資產管理顧問發展部專案經理王維宏指出，商用不動產的需求，集中於商業行為較熱絡的台北市，依群聚效應，分為南京松江、信義計畫區、南京復興、站前、敦北、敦南、內科及南京東路四、五段等8大商圈。最新資料顯示，敦南商圈商辦平均售價，每坪89.3萬元居冠，租金投報率則以內科文德段3.07%，表現最突出。
商辦交易中，以帶有租約出售的物件居多，賣相較佳。甘信宏說，選購此類物件，須確認租金是否符合行情，有無低估或刻意拉高，進而影響售價。丁玟甄提醒，要注意權狀坪數和淨坪數之間的落差、室內柱位、淨樓高及免租裝潢期長短等因素；免租裝潢期為提供承租者裝潢期間免付租金，該時間愈長，將影響整體投報率。
位交通樞紐的站前商圈，承租方多為補教業，平均租金投報率2.92%，收益相對穩健。
【專家意見】內科廠辦報酬較高
民眾可透過商仲平台索取各商圈商辦市場交易資訊、等級評比與各項統計數據，作為購買、投資參考依據；從入手門檻、招租、轉售考量，北市純商辦產品的流動性和需求性較佳，其中南京松江、南京復興及敦南敦北商圈B級辦公室平均租金投報率皆有2.5%以上，相對穩健。建議可挑選近捷運站且百坪以上物件，每坪單價可設定在70~80萬元間。
若追求較高的報酬率，可選內湖科學園區周邊廠辦產品，雖廠辦有使用目的相關限制，但內科園區適度放寬，已非為純高科技產業。其承租對象較其他工業區多元，以目前每坪40~55萬元和每坪月租1000~1200元計算，租金投報率2.7%~3%。
給一般民眾的7大投資建議
優選╱說明
●台北市純辦物件
目前商辦需求還是集中於台北市商圈
●位在捷運沿線商圈
交通便利，有利企業員工通勤
●百坪以上B級物件
主流產品，產權較單純，有利日後轉手
●商圈空置率8%以下 大樓空置率20%以下
承租需求較穩定，空置風險低
●大樓管理維護 大樓進駐產業單純
有利招租，可具有穩定租金報酬率
王維宏 信義全球資產管理顧問發展部專案經理
