文／胡偉良
2024年可以說是台灣房地產最吊詭的一年，房市買氣從極端景氣，迅速走向萎糜不振，宛如冰火二重天，在9月19日的第七波的金融信用管制之後，從天堂瞬間墜落下了凡塵，甚至是地獄。
若要問我，這樣的情況是好是壞？
我要說政府的打房打過了頭，政府把房地產當成仇人般的殺紅了眼，若不改弦易轍，那麼日本在1990 年打房
後經濟上的悲慘30年，中國在2020年的三道紅線嚴苛打房下所呈現的經濟慘況，或許就會是我們的未來。
我並不是說不該打房壓抑過高的房價，我認為「過高的房價是不利於產業發展」，這裡指的產業，不只是房地產，而是所有的實體產業，包括製造業和與大家日常生活悠關的服務業。房地產價格太高，造成其他產業的營運成本大增，也塾高了生活成本，讓社會資源往房地產業靠攏及集中，這是社會資源的極大扭曲，只獨厚了房地產相關的人員，像投資/投機客、房地產相關業者、房東們，這不是好現象，也因此，日本、中國政府甘願冒著極大的經濟風險，也要扼止這種「資源過度集中在房地產的險象。」
這正是所謂的「成也蕭何 敗也蕭何」，曾經，房地產帶動了這兩國經濟的高度發展，但是也帶來的高房價、物價、所得惡化、貧富不均現象，卻也非該國政府所樂見。
只是在重手打房之下，付出的代價驚人，造成了經濟的大崩潰，和長期的經濟停滯。
眼看著台灣也正朝著資源快速往房地產業集中的路上，政府雖嚐試了各種手段，卻成效不彰，情急之下，痛下殺手，其手段之凶狠實不亞於當年的日本和中國。而這兩個國家在重拳之下隨後的發展，我們都看到了。
和這兩個國家相比，我們的狀況有所不同，房地產給日本帶來「極富」的年代，「東京的房價曾經可以買下整個美國」、中國的房地產讓中國在短短的幾十年間完成了一般先進國家耗時百年以上才能完成的基礎建設，奠定了中國這幾十年高速發展的基礎。而台灣呢？房地產業並没有成就什麼了不起的豊功偉業。全省過半的房子屋齡已逾30年以上，符合現在法規耐震規定的房屋比例還不到3成，早期興建的房地產既不安全，居住起來也不舒適，照理說，台灣的房地產正需要大幅度的汰舊換新，大規模的打掉重建。
眼見台灣的房價在疫情之後的大漲情勢，縱在政府幾番打房之下，依然無效。
導正這個現象確是一個負責任的政府所必須念念在玆的，只是方向和手段若錯了位，只會帶來災禍，這是執政當局必須銘記在心。
「降低民眾對房價的上漲的預期」是對的方向，但是採取像第七波金融管制措施這樣殘暴、過於激進的方式，卻只是制標而不制本，一旦日後管制措施取消，勢必引發報復性反彈，造成前期努力功虧一簣，結果一切走回原點。反之，若長此以往不加改變，那麼台灣的房地產可能就此壽終正寢，台灣所呈現的依然是個老破舊的國家。因此，上述這種短暫扭曲市場狀態的權宜措施，我認為並不足取。
要徹底解決並抑制房價的根本性解決方案，我認為唯有透過「增加供給和減少需求」，這是簡單的經濟原理。而要達到這樣的目的，最好的方式，應該就是積極的持續推動都更，固然，都更推動的初期確是會引發房價的上漲，那是因為都更的容積獎勵要求建築規格提升，引發營造成本的增加；另方面，在都更推動初期，因為都更在「量」上供不應求，造成實施者為了爭取案源，而給了住戶過高的分回，試問全世界那有一個國家，舊屋換新屋時民眾可以完全不出錢？過高的分回導致建商成本提升，再加上這幾年營建原物料和人工成本的持續上漲，諸多因素都再再推升了房價。
另一方面，在政府這幾年積極大力的推動都更下，願意參與都更的住戶數量和比例均呈大幅提升，這種情勢持續發展下去，不需幾年，房地產市場上，規格提升的新屋將大量進入市場，其交易佔比將大幅提升，甚至成為房屋交易市場的大宗，一改當前中古屋為主的市場現況。
在都更後新的市場狀況中，由地主分回的那部分也將因此減少購買新屋的汰舊換新需求；另方面則在容積獎勵所形成的供給量增加下，供給增加、需求減少對房價自然形成抑制效果。這才是從供需結構上徹底解決房價過高的根本辦法。
除此之外，一些產業的變革，包括交易方式和結構改變都有其必要性，但也不是一蹴可及，本文為求聚焦，暫不討論。
因此，不論如何，2025年的房市會是黯淡的一年，全島的房市交易量均將萎縮，蛋殼區一定跌價，蛋黃區房價因受到成本制約房價持平，蛋白區則視個案表現呈微幅下跌。至於未來數年的房市發展，則要看政府的都更政策走向，若都更能夠持續發展，則國家經濟在科技產業及都更產業的雙頭帶動下將蓬勃發展，房價在新屋供給大量增加下，可望穩定微幅成長，少了暴漲暴跌的亂像。
至於有人說，這次的金融信用管措施，危老都更改建是排除在外的，的確如此，但是這次的銀行信用管制中的集中度管制依然納管了危老都更，所以都更改建的額度還是受到壓抑和限制。
從長期而宏觀的角度來看，台灣的都更才是真正解決高房價的解藥。
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