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都更面積愈來愈大!平均1400坪創新高 專家揭背後2原因

#地方 #都更 #中古 #危老重建
EBC地產王記者張琬聆/綜合報導
 
都更大基地難整合?但資料顯示全國都更核定案平均基地面積近3年皆破千坪,去年更達1400坪新高。業者表示市中心素地稀缺,紛紛投入都更危老行列;專家則直言中小基地都改走「危老重建」程序,加以都更案量愈來愈少,又以企業型、老飯店等地大又產權單一的案件好整合,平均下來變大。
 
根據內政部統計2013至2022年近10年全國都更核定案,累積達601案,其中2017年起案件增加率提高,不過在2017~2020年間,每案平均核准面積尚在千坪以內,但2021年核定基地平均面積增為1013坪,去年更提高到1400坪以上,為統計以來平均基地最高點。若以近3年來看,核定都更案有204件,佔近10年的33.4%,每案平均面積達1149坪。
大基地都更案整合困難度高,多需花10~20年時間。(示意圖/EBC地產王張琬聆攝)
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全國都更核定案 去年平均面積逾1400坪
 
鄉林不動產研究室指出,由於台北市中心的素地稀缺與地價高漲,讓開發商紛紛投入都更及危老重建案的行列,不過都更案基地要達到破千坪規模,困難度會更高,大多需花10幾年甚至20年的長久時間與整合程序。
「事實上都更案件有愈來愈少的跡象,全國數量來到相對低谷」,馨傳不動產智庫執行長何世昌解釋,因為可以談成的都已整合、剩下的就是談很久的,由於都更有既定基本門檻,中小坪基地若達100%地主同意就直接走危老程序,顯見這幾年危老的排擠效應很大,「大基地的所有權人通常較多,且能取得更佳獎勵容積,才會剩下來推都更」。
 
另一方面,在都更案逐漸減少之下,近年有不少單一企業產權的都更案,例如台塑總部商辦都更、國泰起家厝都更、國賓大飯店都更等,何世昌表示,這類都更案的產權相對簡單,基地面積也夠大,平均下來便拉大基地的坪數,整體來看大基地都更住宅案仍相對少有。
 
危老排擠效應大 大基地都更案日漸稀少
 
鄉林集團董事長、商總主席賴正鎰認為,因應居住品質提升與建築物老舊更新需求,都更危老改建案會愈來愈普遍,但台北市核心區土地稀缺,房價只會往上走;而都更案受限於原基地,多數都是幾百坪規模,若基地規模太小,公共設施和社區機能規劃上會受到很多限制。
鄉林集團在台北市中山區吉林路都更案,基地面積逾千坪,且經地主100%同意。(圖/鄉林建設提供)
▼鄉林集團在台北市中山區吉林路都更案,基地面積逾千坪,且經地主100%同意。(圖/<a href="https://shininggroup.com.tw/" data-cke-saved-href="https://shininggroup.com.tw/" data-cke-saved-href="https://shininggroup.com.tw/" target="_blank"><span style="color:#000000;">鄉林建設</span></a>提供)
賴正鎰接著說明,鄉林集團卻能在中山區吉林路、農安街口整合出一塊近1100坪的都更基地,而且取得地主100%同意,可以說是對鄉林這個品牌的最高信任和認同。
 
依據市調資料,目前台北市銷售中具千坪以上規模的指標都更及危老住宅案,集中在大安、松山、中山、大同及南港等區,包括「台北之心」、「鑄慕」、「中工碧硯閣」、「國賓皇琚」、「首岳」及「世界明珠」等,房價也多有突破,例如「國賓皇琚」及大安區「鑄慕」,實價登錄顯示每坪成交價已突破200萬元。
 
對於房價的走勢,賴正鎰以捷運南京松江站旁的2010年完工的合建案「鄉林京華」為例,2007年預售開賣時每坪開價80萬元,根據最近的實價登錄資料,2022年12月9樓戶交易記錄每坪為104.5萬元,顯見增值潛力相當大。

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