文／賴淑惠
最近，房市最受矚目的，莫過於遍地開花的重劃區，有的高喊「一千萬以下可入手！」，有的大肆吹捧「二十多坪可隔三房！」目標全瞄準手頭有點錢，又不會太有錢的年輕首購族，看似颳起低總價讓利風的背後，這些包著糖衣的數字遊戲，卻暗藏玄機處處的房價密碼，稍有不慎，變成俎上肉，恐任人宰割，呼救無門。
房價密碼一：「首案價格」起漲點 跟進者只能被痛宰
首先，你的低價，不是真的低價！這些高喊讓價的重劃區，多數都已經不是區域內的第一批物件，第一個進駐的建商為了試水溫，通常就是重劃區域的最低點，也多是房價的起漲點，因為倘若後續建商看好，紛至搶進，購屋客等到進入百家爭鳴的中後段才買，此時進場，多半已經買在相對高點，價格回頭太難，所以除非你是做過功課之後，能放長線等回收的客層，否則，要買這類重劃區宅，千萬不要心存幻想，你買的，幾乎完全不可能是最低價！
破盤讓利可入手？解構「重劃區宅」的五大房價密碼！（資料照／好房網News記者楊欽亮攝影）
房價密碼二：插旗時間、區域地段 攸關讓價空間
走一趟重劃區所有建案，區域的最高價，通常落在大品牌建商，像是五股洲子洋、桃園中路與青埔重劃區，依建商的品牌大小不同，價差甚至高達50％以上，其實，房價與建商品牌的關係，遠不如取得土地成本的關聯性來得大，目前重劃區走讓利路線的建商，多數取得土地的時間較早，相對購入的成本也較低，這是一個用眼光決定售價的概念！
此外，相對屬於蛋白區的重劃宅物件，還是有所謂「蛋白中的蛋黃」，選擇這類物件，千萬不要用單一直線的方式思考房價，以江翠北側重劃區為例，狹長的地形，目前分為四區，A、B區是相對低價區；C區因為有殯儀館，房價更低；而D區比較貴，未來增加E、F區，價差還會再擴大，至於距離捷運出口較近的建案，價格較有支撐，如何在小區內的便利性，與購入的預售價格間，找到完美平衡點，見仁見智。
房價密碼三：壓低房價、灌價車位 五鬼搬運假讓利
新北市板橋江翠北側重劃區，2019推案將飆破300億元；三重仁義段重劃區、新店央北重劃區、與土城暫緩發展重劃區，同樣推案消息不斷，看似價格鬆動的背後，千萬別撥錯算盤，因為這類重劃區的物件，最引人詬病的，就是距離市區太遠，交通不便，建商吃定買這類物件的客層，一定都要開車上下班，因此，一戶至少搭售一個車位，所以把價格改墊在車位上！
舉例來說，如果同樣是板橋的建案，32坪大小的物件，單坪開價45萬，1440萬可買進，再搭個150萬的車位，總價就上看1600萬；如果碰上重劃區讓價建商，單坪只賣40萬，同樣坪數，總價1280萬，看似省下160萬購屋費，但車位卻要230萬，一來一往，其實也只省了80萬，根本沒便宜多少，車位卻遠遠高於行情價，首購族卻懵然未知，還傻傻以為買到賺到。
房價密碼四：大砍開價裝闊氣 緊踩底價耍假招
重劃區的新成屋建案，最常見的手法，就是拿當初預售開出的牌價，打個七、八折來促銷，但，這只是障眼法，大家都知道，預售屋牌價一向僅供參考，真正成交，通常也會打個八折上下，這種大砍新成屋開價的作法，不過就是讓首購族買爽的，因為開出促銷價之後，多數建商就不太會接受議價，換言之，最後的成交價，跟預售時相差無幾，哪來的讓利求售？建商一毛不讓的「不二價」背後，都是經過精密算計的！
房價密碼五：入住成長不穩定 小心入手風險高
很多人擔心，重劃區房子多，未來去化困難，將成為重劃區房價的罩門，但，重劃區房價的支撐癥結，通常是在區域內的「人口成長量」，到底有沒有提升！話說白了，如果人口持續增加，當然就能產生夠多的住宅需求，房價當然就穩若泰山，不會下跌；但空屋量居高不下，試問，誰會伸手接刀？建議買進重劃區之前，可以到各縣市政府網頁，就能查到重劃區內各鄉里的大略人口數量變化，要選擇投資布局低風險的重劃區，這保本買房的基本功課！
