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賴淑惠 資深新聞人、作家,著有「就靠房市躺著賺」、「房仲話術大揭密」、「小資首購術─敗犬變屋婆」等,喜歡買房子,還喜歡觀察整個房市的發展與變化,深信就算是單打獨鬥的單身小資女,只要用對方法、找到絕竅,首購也能有春天!
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破盤讓利可入手?解構「重劃區宅」的五大房價密碼!

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#重劃區 #買房 #讓利 #置產秘訣
文/賴淑惠
 
最近,房市最受矚目的,莫過於遍地開花的重劃區,有的高喊「一千萬以下可入手!」,有的大肆吹捧「二十多坪可隔三房!」目標全瞄準手頭有點錢,又不會太有錢的年輕首購族,看似颳起低總價讓利風的背後,這些包著糖衣的數字遊戲,卻暗藏玄機處處的房價密碼,稍有不慎,變成俎上肉,恐任人宰割,呼救無門。
 
房價密碼一:「首案價格」起漲點 跟進者只能被痛宰
 
首先,你的低價,不是真的低價!這些高喊讓價的重劃區,多數都已經不是區域內的第一批物件,第一個進駐的建商為了試水溫,通常就是重劃區域的最低點,也多是房價的起漲點,因為倘若後續建商看好,紛至搶進,購屋客等到進入百家爭鳴的中後段才買,此時進場,多半已經買在相對高點,價格回頭太難,所以除非你是做過功課之後,能放長線等回收的客層,否則,要買這類重劃區宅,千萬不要心存幻想,你買的,幾乎完全不可能是最低價!
 
破盤讓利可入手?解構「重劃區宅」的五大房價密碼!(資料照/好房網News記者楊欽亮攝影)
二重疏洪道重劃區是今年兵家必爭之地之一。    好房網News楊欽亮 / 攝影
 
房價密碼二:插旗時間、區域地段 攸關讓價空間
 
走一趟重劃區所有建案,區域的最高價,通常落在大品牌建商,像是五股洲子洋、桃園中路與青埔重劃區,依建商的品牌大小不同,價差甚至高達50%以上,其實,房價與建商品牌的關係,遠不如取得土地成本的關聯性來得大,目前重劃區走讓利路線的建商,多數取得土地的時間較早,相對購入的成本也較低,這是一個用眼光決定售價的概念!
 
此外,相對屬於蛋白區的重劃宅物件,還是有所謂「蛋白中的蛋黃」,選擇這類物件,千萬不要用單一直線的方式思考房價,以江翠北側重劃區為例,狹長的地形,目前分為四區,A、B區是相對低價區;C區因為有殯儀館,房價更低;而D區比較貴,未來增加E、F區,價差還會再擴大,至於距離捷運出口較近的建案,價格較有支撐,如何在小區內的便利性,與購入的預售價格間,找到完美平衡點,見仁見智。
 
房價密碼三:壓低房價、灌價車位 五鬼搬運假讓利
 
新北市板橋江翠北側重劃區,2019推案將飆破300億元;三重仁義段重劃區、新店央北重劃區、與土城暫緩發展重劃區,同樣推案消息不斷,看似價格鬆動的背後,千萬別撥錯算盤,因為這類重劃區的物件,最引人詬病的,就是距離市區太遠,交通不便,建商吃定買這類物件的客層,一定都要開車上下班,因此,一戶至少搭售一個車位,所以把價格改墊在車位上!
 
舉例來說,如果同樣是板橋的建案,32坪大小的物件,單坪開價45萬,1440萬可買進,再搭個150萬的車位,總價就上看1600萬;如果碰上重劃區讓價建商,單坪只賣40萬,同樣坪數,總價1280萬,看似省下160萬購屋費,但車位卻要230萬,一來一往,其實也只省了80萬,根本沒便宜多少,車位卻遠遠高於行情價,首購族卻懵然未知,還傻傻以為買到賺到。
 
房價密碼四:大砍開價裝闊氣 緊踩底價耍假招
 
重劃區的新成屋建案,最常見的手法,就是拿當初預售開出的牌價,打個七、八折來促銷,但,這只是障眼法,大家都知道,預售屋牌價一向僅供參考,真正成交,通常也會打個八折上下,這種大砍新成屋開價的作法,不過就是讓首購族買爽的,因為開出促銷價之後,多數建商就不太會接受議價,換言之,最後的成交價,跟預售時相差無幾,哪來的讓利求售?建商一毛不讓的「不二價」背後,都是經過精密算計的!
 
房價密碼五:入住成長不穩定 小心入手風險高
 
很多人擔心,重劃區房子多,未來去化困難,將成為重劃區房價的罩門,但,重劃區房價的支撐癥結,通常是在區域內的「人口成長量」,到底有沒有提升!話說白了,如果人口持續增加,當然就能產生夠多的住宅需求,房價當然就穩若泰山,不會下跌;但空屋量居高不下,試問,誰會伸手接刀?建議買進重劃區之前,可以到各縣市政府網頁,就能查到重劃區內各鄉里的大略人口數量變化,要選擇投資布局低風險的重劃區,這保本買房的基本功課!

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