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賴淑惠 資深新聞人、作家,著有「就靠房市躺著賺」、「房仲話術大揭密」、「小資首購術─敗犬變屋婆」等,喜歡買房子,還喜歡觀察整個房市的發展與變化,深信就算是單打獨鬥的單身小資女,只要用對方法、找到絕竅,首購也能有春天!
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40年房貸之「剝皮陷阱」?半生房奴恐淪下流老人!

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#房貸 #買房 #房奴 #下流老人 #置產秘訣
文/賴淑惠
 
房市急凍,投資客縮手,年輕人首購成為房市一片天,搭上2020選舉熱潮,想要搶票的參選人出招了!最近,高雄市都發局與高雄銀行合作推出「安居高雄市民首購優惠房貸專案」,凡是設籍高雄市的青年、新婚及婚育家庭「首購高雄宅」,享有超低房貸利率1.6%起,最高還能貸到八成,更吸睛的是,貸款年限最長可達40年,消息一出,我身邊不少年輕的無殼蝸牛,紛紛蠢蠢欲動,視這項高雄政策為房市活水泉源,但,這背後暗藏的糖衣陷阱,層層疊疊,絕對不是憨人想得那麼簡單。
 
■長痛不如短痛!40年房貸繳息翻倍 房貸戶立剝一層皮
 
我當然知道,有頭髮的,誰願意當禿子?但,與虎謀皮,絕對是讓自己走在更險峻的鋼索之上!畢竟,銀行又不是開善堂的,怎麼可能讓房貸戶,從一般人借的20年房貸,白白展延到40年房貸?說穿了,就是把年輕人當肥羊宰,時間拉得越長,能撈的油水自然更多,以高雄市提供的貸款條件為例,總價500萬的高雄小宅,光跟銀行借400萬元、房貸期限40年為例,光房貸戶總繳的利息,就逼近150萬元,這筆錢,幾乎可以賣到三分之一的物件坪數!
 
40年房貸之「剝皮陷阱」?半生房奴恐淪下流老人!(好房資料中心)
現在生育率下降,許多年輕人寧願養寵物也不願生小孩。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)
 
年輕人短視近利,以為每個月低空繳款,也能成家,機不可失,而這種凌遲性的剝皮房貸,近幾年,已經在首購族間,引發熱潮,不少銀行早就提出類似方案,只是一般的40年房貸,平均利率約1.75%,不如高雄的1.6%優惠,對寧可長痛、不忍短痛的年輕人,考驗更加嚴峻!以台北市為例,粗略估計貸款千萬、2%利率,如果是分20年還,一個月還50588元,大家都會覺得壓力沉重;如果延長還款年限到40年,每個月只要付30283元,是否就有鬆一口氣的感覺?別急!拉長時間來看,就知道事情沒有這麼簡單,分20年還的方案,總繳利息約224萬;但如果貪輕鬆分40年還,總繳利息就高達454萬,相差超過一倍!
 
■求生不能.求死不得 央行升息恐剝第二層皮 !
 
40年房貸的風險,還不只於此,除了總繳利息飆高,萬一金融市場風雲變色,低利房貸不再,40年房貸戶要承受的「升息」風險期,比20年房貸戶高出了一倍,換算成月繳金額,更可怕!以提供1.6%低利的高雄來說,貸款1000萬,分40年,最長可以有5年寬限期,寬限期每月繳息13333元;但寬限期一滿,萬一利息從1.6%升為3.5%,每個月本息攤還金,將一路飆高到41329元,這幾乎是超過三倍的財務壓力,試問,對一個資金不足到要申請40年房貸的年輕人來,怎麼承受?
 
萬一斷頭,就脫手逃命?事情也沒這麼容易!因為銀行房貸方案多有「綁約年限」,多半需要綁約2到3年,有的銀行甚至會要求要長達5年,如果想在綁約年限內想脫手?不好意思,你得先付「貸款總金額」0.5%~2%的「違約金」,如果貸款金額1000萬,「違約金」以1%計算,要停損出手,先繳10萬再說,一來一往,只怕過完買房乾癮,就得連本帶利,全回吐給銀行!
 
■半生房貸揹殼苦熬 「下流老人」回頭太難....
 
以35歲存到頭期款的首購族為例,好不容易成家後,房貸要一路繳到75歲!試想,有多少人有體力工作到75歲?萬一65歲退休,等同有10年在無工作收入,只有退休金的經濟狀況下償還房貸,在年金不斷縮水,甚至面臨破產的壓力下,這樣的晚年生活,豈不令人憂心忡忡?打腫臉充胖子的結果,是老後生活無依,壓力甚至比年輕時更大,這樣縮衣節食的「下流老人」晚年,真的是你想要的嗎?
 
當然,如果你是懂得投資理財的達人,未必要一路還到40年,像是有額外收入或加薪,都可以加緊腳步,提早還款,但,這對人性是太殘酷的考驗,多數人活在當下,懂得犧牲享受、先還為快的人,畢竟是少數,要選擇這類房貸條件的年輕人,千萬要三思而後行,衝動性消費的結果,可能是買房的南柯一夢,最後賠了夫人又折兵!

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