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房價為何難降? 學者:主因是這個失靈

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好房網News記者王惠琳/綜合報導

巢運30周年,台灣房市年輕人依舊買不起,學者批評市場、政府雙雙失靈。景文科技大學財務金融系副教授章定煊在個人臉書撰文,直言政府失靈的主要原因,出在選舉市場失靈。

章定煊說,早期台灣選舉投票行為,是受到走路工的影響,根本沒人在乎政府施政好壞;現在大家投票行為只在乎誰能撿到槍、誰能做出原子彈。當投票行為與內政政策脫節,被政治風向帶來帶去,政府施政不會正常,政府失靈也是無解。

章定煊認為政府失靈的主要原因,出在選舉市場失靈。示意圖/摘自Pixabay買屋 賣屋 房市情境圖

 

而市場失靈的主因則出在投機的假性需求過高。章定煊認為,現在假性需求的最主要來源,出於資金避風港的概念,大家已經不僅是增值的預期而將資產配置在房地產上,而是為資金尋求一個可以長期存放且安定的出口。亞洲金融風暴後,大眾對金融商品失去信心,反而更將資金投入房地產。

章定煊以收益還原法來計算資產價格。如果把房貸利率當成要求報酬率,2015年1月房貸利率約2.0%,現在的房貸利率約1.65%。當年租金是12萬(月租2萬)的時候,2%的要求報酬率下的房價是600萬(12/0.02),1.65%(12/0.0165)的要求報酬率下房價是727萬。大家覺得利率只下修個0.35V(一碼半)而已,對房價的衝擊卻是高達127/600=21.16%,足以抗拒對未來房價看空的壓力,也就是原本看空未來房市應該上升的要求報酬率,被降息補了回來。

章定煊認為,除非短期台灣經濟受到極大的衝擊,風險高到僵固的租金水準都會發生變化,否則在目前利率沒有很低,只有更低的經濟環境下,以保值為主的資金動能仍會撐住目前的房地產的盤勢,市場失靈無解。



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