工商時報／楊晴安
2020年以來，大陸房地產調控措施為市場供需掀起劇烈波瀾，在官方設立的新規下，房市發展空間延伸向城市的發展和價值，同時也為未來市場再造機遇。
大陸房地產整頓措施，近來從過去的「抑制需求端」漸趨轉向「調控供給端」，官方接連推出的「三道紅線」、「集中供地」及「部分地區試點房地產稅改革」，為大陸房企融投資和營銷業務帶來全新挑戰，同時使市場分化逐漸加劇。
大城市仍為業績主力
每日經濟新聞報導，中國指數研究院近日公布的「大陸297個地級以上城市房地產開發投資吸引力白皮書」，分析大陸城市投資價值和發展潛力。報告指出，2020年至2021年上半年，一、二線城市仍然是大陸市場的業績主力。
數據顯示，大陸20家代表房企在2021年上半年共有58.3％業績來自二線城市，另有16.2％為一線城市，合計占比高達74.5％。此外，由於三、四線城市置業需求釋放，占比提升至25.5％，使一、二線城市銷售貢獻率較與2020年分別下降3.4和1.6個百分點。
城市數據指出，2021年上半年大陸代表企業銷售額貢獻城市中，由南京、杭州和上海位列前三名，分別為6.8％、5.8％和4.6％，排名前列均位於長三角城市群。其中，南京市成績年增1.3個百分點，杭州持平，上海則下降1.4個百分點，城市分化顯著。
武漢房市加速回溫
值得注意的是，武漢銷售額貢獻率增長2.4個百分點，位居大陸第一。報告分析，主要是2020年上半年武漢受疫情影響嚴重，致使2021年前期積壓的需求端快速釋放，城市加速回暖，銷售額貢獻率進而隨之提升。
投資方面，大陸房地產投資者的眼光精準投向一線城市，「2021年中國地級以上城市房地產開發投資吸引力TOP100」顯示，上海、北京、深圳和廣州等四個一線城市，房地產投資吸引力排名繼續保持領先，杭州投資吸引力亦連續四年穩居第五名。
此外，成都受惠於「成渝雙城經濟圈」規劃、不斷推進的交通網絡以及人口的大規模增加等有利因素，投資潛力提升至第六位。東莞和無錫等地則因常住人口增長較快，房地產市場熱度高，投資吸引力強勁，擠進大陸前20名。
分析未來市場格局，重慶和廈門兩地2021年首批成交樓面均價較2020年全年分別上漲85％和71％，其中，廈門首批成交的五件土地中，有三件達上限價格。杭州則有41件土地以「競自持」（競價後自行持有）成交，佔總土地出讓的72％，最高自持比例達40％。
另一方面，長春、青島等城市土地市場熱度低，長春競拍前有八件土地終止出讓，且有兩件土地流拍，青島成交的55件宅地中，則有54件以底價成交，並有一件土地流拍。
中國指數研究院常務副院長黃瑜指出，2021年以來，長三角和粵港澳熱點城市、中西部二線城市新房以及二手房等物件，價格累計漲幅較高，且地價普遍上漲，對未來房價將形成有力支撐。
但大陸銷售規模可能在第四季繼續回落，房價漲幅估計將進一步收窄。此外，大陸土地成交縮量，恐使新開工面積下降態勢持續，開發投資增速回落，不排除負增長的可能。
