記者方明/台北報導
雙北市5年內買賣的豪宅新成屋被國稅局鎖定,變相以「核實認定」方式來進行實價課稅,對豪宅市場已造成嚴重衝擊。業者透露,今年1月公布的新制豪宅稅,其實影響不如預期大,但核實認定卻對豪宅極具殺傷力。
財政部祭出新制豪宅稅抑制炒房。(好房資料中心)
以出售1間總價3億的「仁愛帝寶」為例,核實認定所課的稅,是新制豪宅稅的4倍之多,對豪宅市場交易已產生嚇阻效用。
財政部為打擊炒房,在今年1月23日宣布,針對雙北市超過8,000萬的豪宅、其他縣市超過5,000萬的豪宅,出售但未能舉證成本者,將改按房屋售價扣除土地價值的15%計算售屋所得,並具以課稅,此項措施將於103年5月開始適用,也就是所謂的「新制豪宅稅」。
大師房屋董座陳建慶指出,新制與舊制相較,應納稅額其實差異不大,舉例來說,若98年以1億購入北市「仁愛帝寶」,103年以3億售出,以此處房地比(房屋與土地價值比)25:75計算,房屋售價為7,500萬(3億x25%=7,500萬)。
當以新制豪宅稅計算,若賣家未舉證買入成本,國稅局將直接以房屋售價7,500萬乘上15%,財產交易所得額為1,125萬,今年5月報稅時,要將1,125萬元所得併入綜合所得課稅,按40%稅率計稅,其售屋獲利應納所得稅是450萬。
若以舊制計算,將以房屋評定現值(估計約1,900萬)乘上48%稅率,財產交易所得額為912萬,報稅時按40%稅率計稅,應納所得稅是364.8萬。
陳建慶表示,在2012年實價登錄上路後,由於買賣登記資料陸續揭露,國稅局自去年起針對雙北市指標性個案,以核實認定進行查稅。
以上述「仁愛帝寶」為例,在能提出買賣成交資料情況下,國稅局核實認定以3億扣除成本1.2億(買進1億元,移轉費用包括仲介費、契稅、代書費等粗估2千萬)後,再乘上25%房地比,財產交易所得額即變為4,500萬,報稅時按40%稅率計稅,應納所得稅即高達1,800萬。
他指出,目前雙北市5年內可查得交易資料的豪宅案,國稅局幾乎都採核實認定方式查稅,對豪宅本身來說,早就是變相的實價課稅。