好房網雜誌2024年1月號／撰文：陳舒曼、圖片：好房網News資料照
2024年之初，歷經去年整年度的五度升息及政府打炒房，卻又同時祭出鼓勵首購族的新青安房貸，再加上總統大選氣氛未明，房市持續多空交戰，這讓看房多時的陳浩相當苦惱，不知道出價時到底要如何出，才算是購買到合理價格。
本來想以「首購友善」的預售屋為目標，但他去看預售屋時，碰到的銷售人員價格都踩得相當硬，連看幾個案子都一樣，後來轉個念頭跑去看中古屋時，又遇到千奇百怪的房仲及屋主，幾次出價都不順利，出價落差太大還被認為沒有誠意購屋，實在一個頭兩個大。
事實上，以代銷、建商為出售者的預售屋、新成屋，以及屋主為一般民眾的中古屋，不同類型的物件不僅銷售方式不同，民眾在出價時的技巧也很不一樣，唯一共同關鍵是，民眾在出價前，務必要勤於田野調查、多方查核實價登錄資料，掌握自己心中的房價一把尺，再搭配專家建議的出價技巧，就有可能買到符合心中的高CP值好房。
❶買房出價前應該做好哪些功課？
台灣房市目前多空訊息紛雜，以利率來說，目前雖不再升息，但房貸利率已站穩二％，比起過去增加不少，加上政府極力打炒房，不僅祭出第二戶限貸令，還有平均地權條例修法等措施，致2023年房市領頭羊的新建案買氣陷入急凍，讓民眾期待買方市場可以降臨。
不過，元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示，政府「棒子蘿蔔」齊出，八月「新青年安心成家方案」帶動首購族進場買房，導致目前雖建商新建餘屋量居歷史最高檔區，但還沒明顯感受到屋主或是建商有大幅降價的狀況。總統大選也讓房市走勢詭譎多變，民眾在購屋前，建議可以善用工具做足功課，才能買到合理房價。
掌握市場行情
不管是購屋還是售屋，最基本要做的功課便是掌握市場行情，如此一來心中就能有把尺，可以掌握區域房價，藉此判斷屋主開的價格，以及自己出的價格是否最起碼符合當地水準。
建議民眾可以上內政部實價登錄網站，按照路段或社區名稱來一一查詢，抑或是坊間有許多統整分析實價登錄數據的網站，可以一次搞懂想要購買的物件近一年社區平均成交價，或是歷史最高、最低價，甚或連各商圈平均成交價都能查得到。一般會建議參考近一年社區平均成交價，會較為符合真實的行情水準，在參考商圈平均價格時，也要注意中古屋、預售屋、新成屋間的差價。
檢視樓層差異
在參考實價登錄價格時，也不能不檢視樓層高低的價格差異，以同社區價格來說，建議可以查看不同樓層的價格，才是較為務實的做法。一般來說，以預售屋為例，越高樓價格越高，依序往下每層樓每坪單價再少五千至一萬元。
評估屋主成本
若不是因特殊情況急需用錢，或是法拍屋等，幾乎沒有屋主願意賠錢賣房，因此，建議購屋民眾採取較務實的做法，先行調查屋主的持有成本再行出價，一來不會出到芭樂價，一口被屋主回絕，二來也不會衝動出比屋主持有成本高太多的價格，讓自己就算買到也扼腕。
可以從兩個方面著手，一是以欲購買物件的門牌號碼上實價登錄網站查詢屋主的購買價格，這是屋主購買該間房屋的購買成本；二是藉此查詢屋主持有該間房屋的年份，若是持有五年內就出售，會有房地合一稅的成本考量。但若是屋主持有超過十年左右的房屋，就不建議以成本來衡量出價依據。
❷預售屋、新成屋該怎麼出價？
一般來說，預售屋、新成屋的房價相對中古屋透明統一，原因就在於，同一重劃區或是鄰近建案的價格，除非是豪宅或是指標建商，建商開價通常不會相差太遠，且預售屋交易價格也已實價揭露，民眾在出價前，較好的做法一是勤跑屬意建案週邊的其他案子，二是上實價登錄網查詢，先掌握好區域行情。
周昆立建議，目前全台交易量縮，又有平均地權條例將上路，導致一些供給量大的蛋白區、新興重劃區的建商與投資客都有不小壓力。此時屋主或建商開價肯定不敢太高，民眾只要能留意實價網公布的成交行情，及樓層價差基準，順勢往下砍價即可，只要能買到近一年成交均價以下的行情，都算好買點。
加上政府即將推行囤房稅2.0，對建商來說餘屋會成為一大負擔，建議可以尋找已經成屋，戶數所剩不多的建案勇敢出價，有機會遇到建商想盡快結案，願意放價格的好康。通常預售屋、新成屋整棟建築物最低價格為廣告戶、四樓戶，建議可以用此作為依據來出價。
❸中古屋物件又該如何出價？
中古屋價格因為每個屋主的財力、持有成本及心態都不相同，出價的狀況相對複雜，相對務實的做法，就是先行掌握屋主的持有成本、可能的出售成本，以及該棟社區的歷年成交價格等行情。
屋主持有年限相當短
較大可能性有兩種，一是短進短出的投資客，一般來說，通常只要能夠扣除成本後小賺數十萬，該案就有可能成交；若屋主明顯不是投資客，會短期售屋，多數情況是缺錢或是家有變故，也可能是房子實際入住後有不可忍受缺點，如漏水、噪音、惡鄰居等，這種情形建議可以勇於出價，譬如以略低於社區一年內最低價格，或是略低於屋主購入價開始出價。
屋主是第一手屋主，或是持有年限相當長
通常這種屋主會期望能夠「賺越多越好」相對難以殺價，購屋族能做的還是掌握社區實價成交價格為心中依據，然後再評估房子成交後，自己需不需要額外花錢進行水電翻修等基礎工程來議價，有個小撇步可注意，通常剛剛丟到市面上銷售的房子，屋主心態都還是很高，不太可能願意降價，反而是賣越久的案件，屋主才可能降價。因此，若是第一次出價不成功，不需要灰心，過幾個月後，該物件若仍在銷售，屋主對於價格就可能有商量空間。
❹議價技巧百百種，該注意哪些事項？
民眾在購屋前一定要搞懂車位與房屋價格的計算方式，一般我們在售屋網上會看到有些物件只籠統寫出「權狀坪數四十坪、含車位、總價2000萬元」，其實這種做法是灌水的方式。
上述廣告文宣的算法為房屋三十坪、車位十坪，總計四十坪乘上當地行情為一坪50萬元，得到2000萬元總價。但實際情況應該是，房屋三十坪乘上50萬元，加上車位200萬元，得到的總價為1700萬元，不同的計算方式，價差就高達300萬元。因此，購屋時，車位坪數記得要先扣除，且也是一個可以殺價的標的。
另外一個可以做為出價依據是銀行估價，因為銀行是將來真正要承擔風險的放貸機構，它對於該房屋的估價最嚴謹，且符合市場行情的，目前市面上有許多銀行開放線上估價，民眾出價前也可以先自行估價，來評估自己欲購買的房屋在銀行心中的價值，若能低於銀行估價，代表自己買到便宜，若屋主堅持的價格高於銀行估價，不只可能買貴了，也要考慮未來申請房貸時，貸款成數落差的風險。
此外，出價時，嫌東嫌西想要屋主降價是相當不實際的作法，畢竟沒人喜歡自己的房子被嫌棄，務實的做法應當是在做足功課後，假設願意以1000萬元買下該房屋，第一次出價可以850萬至900萬元為依據，給自己保留一、兩次加價的空間，也讓房仲及屋主知道自己確有誠意，才有可能成交。
❺業務員話術該如何破解？
「今天早上有其他組客戶出斡旋了，你要不要再加價？」
強烈建議不用管是否有其他組客戶出斡旋，購屋最關鍵還是自己要守住心中的價格，若還有加價空間，就坦率出價，若實際上已經超出自己預算，建議就直白告訴房仲，不要隨之起舞，一來可能是被話術左右，二來也會被房仲認為你好凹、之後還有再凹的可能。如果真的因此沒買到也不用灰心，畢竟房子相當多，還是不要太勉強自己才好。
「之前有人出價800萬，屋主都不願意收。」
當業務這麼跟你說時，雖然有可能是講真心話，但也極有可能只是要提高你的出價，讓你從800萬元往上加，萬變不離其宗是踩穩自己心中底價，可以勇於出價750萬元，若房仲還繼續和你溝通，那代表其實可能沒有「有人出價800萬，屋主不願意收」的情形，可以評估自己的能力，決定是否談價。
