好房網雜誌2024年1月號／撰文：Miranda
根據正心不動產估價師事務所觀察，全國人口資料庫統計地圖，彙整台灣總人口數發現，從二○二○年開始連續三年全面負成長，但家戶數卻持續增加，二○二一年更突破九○○萬戶。進一步觀察，二○一六至二○二二年的家戶數結構變化，近七年「一人家戶數」成長達四十七萬戶，而五人以上家戶則由一二四萬戶減少至一○五萬戶，大減近二十萬戶，可看出台灣家庭正趨於小家庭結構。
正心不動產估價師聯合事務所市場研究室協理陳孟筠指出，隨著社會變遷，逐漸轉為小家庭形式，因應居住型態轉變，消費者對大坪數產品的市場需求度降低，也影響未來建商推案方向及中古屋市場買賣規畫，建商須改推小坪數產品，較合乎市場實際需求。
由實價登錄資料也可驗證此趨勢，根據永慶房產集團觀察，統計二○二三年七都小宅交易熱門行政區，有超過半數行政區位於七都開發成熟的行政區，包括台北市中山區、萬華區、新北市板橋區、中和區、桃園市中壢區、桃園區、新竹市、新竹縣湖口鄉、台中市西屯區、北區以及台南市永康區、東區、高雄市鳳山區、三民區，其中又以板橋區小宅交易一三二八件拔得頭籌，成為全台小宅最熱門的行政區。
台北市小宅結合便利交通受青睞
全台交易最熱門區域在板橋
觀察單總價表現，小宅交易最高平均單價為台北市中山區七十一．四萬元，其次為萬華區五十四萬元，最親民的小宅行政區則為高雄市鳳山區。總價方面，小宅交易總價最高為中山區一二○一萬元、最便宜的為鳳山地區，不到四○○萬元就可以購入小宅。
住展雜誌發言人陳炳辰表示，熱銷小宅大多有低總、多戶數、投資出租的因素，因此周邊伴隨大學城、產業園區，或是就業市場，交通與生活機能也便利，觀察此次統計都不脫這些情況！
台北市的兩社區就分別在林森商圈與萬華康定路上，其中位於中山區的「春暉大廈」，屋齡約三十九年，規畫地上十三層社區大樓，採一至三房設計，房型坪數多元，根據實登資料，二○二三年八月出現一筆六十九萬元成交單價，創下近年新高。
而中山區由於地域特性，區內也有不少預售新案採小宅規畫，像是近期相當受到關注的「南京阿曼」正處於南京東路上，擁有黃金門牌，以及便捷的交通動線，採一至二房規畫，主力總價帶落在二五○○萬上下；前身為「六六六大樓」的「中山吉美」位於中山北路九十三巷，規畫二房至三加一房產品，最小坪數二十三坪起，格局多元，總價由二五○○萬元起。
永慶房屋研展中心副理陳金萍也表示，萬華區的「台北晶麒」由上市建商興富發集團投資興建，屬於大型社區、總戶數近七○○戶，屋齡約七年，位於康定路，屬於萬華蛋白區，三樓以上為住宅使用，為一至四房格局，介於西門町、捷運龍山寺站和華西街夜市中間，鄰近老松國小及龍山國中雙學區，單價相對親民，同樣受小家庭和新婚夫妻喜愛。至於，新建案部分，近期話題聲量較高的「漢寶西門綻」訴求近西門站，最小坪數十二坪起，最低總價自一二○○萬元左右起跳，屬於首購族也能負擔之價格。
新北市方面，位於板橋區國慶路的「誠果禾樂」，處於新板特區、亞東醫院、府中商圈黃金三角中心地段，毗鄰遠東通訊園區TPARK，訴求取得雙耐震標章，該案基地超過六○○坪，規畫十五至三十四坪、一加一至三房，近一年成交均價約五十六萬元，以一房產品而言，總價約在千萬元上下；新推案方面，位於忠孝路、鄰近TPARK的「家泰豐澤」採一加一至四房格局，且近重慶路商圈，機能充足。
至於中和地區的景新街上的「太陽帝國」規畫一至三房、十八至三十九坪，總戶數超過六○○戶，近期實價登錄揭露每坪八十三萬元，寫下中和房價新高，而該戶別為三十三樓戶，規畫一房二廳產品，屬於典型小坪數的高樓層產品，不過該行政區可開發土地不多，近期新案釋出稀少；關注度較高的為「虹爵琢悅」，規畫一至三房、最小坪數十三坪起，採純住宅規畫，目前實登戶數近七成，小坪數格局有機會在千萬元左右取得。
桃園交易熱區落在中壢與桃園
新竹湖口與新豐受房價擠壓效應成亮點
觀察桃園地區小宅市場，兩大交易熱區落在桃園市中壢區、桃園區，前者的「柏德City」位處中原大學生活圈，屬於學生租屋熱門社區，總戶數近八○○戶，多採套房型規畫，屋齡約十九年，目前成交均價約三十萬元上下，但實價登錄上路初期，該社區有多筆不到十萬元單價之交易，甚至免百萬就可以入手套房，若以單價來看，價差達二○○％，相當驚人。新推案部分，目前推案大量集中於A20、青埔特區，像是近期甫開案的「宏普序時代」規畫二至三房，開案第一天就吸引大批購屋人潮搶進，目前開價站上四十至四十五萬元。
另外，桃園區交易熱門社區「璟都城品」，則坐落於大有路生活圈，為桃園品牌建商璟都機構投資興建，最高實價登錄為二○二三年十月的十一樓戶、單價逼近四十萬元，總價則約一○○○萬元，符合目前小宅總價趨勢。以桃園區而言，最具指標的生活圈為藝文特區，不過過往多採大坪數住宅，近期有竹城機構推出的「竹城東京都」規畫二至四房、最小坪數二十六坪起，為區域少見小宅產品。
陳炳辰表示，以上交易熱區小宅有區域產業的租屋效益，低總好入手，小坪數好出租的優勢，而像桃園市中壢區的「柏德City」也有中原大學學生租屋族群，而新北市板橋區的「誠果禾樂」，與桃園市大有路生活圈的「璟都城品」亦有親民價新案吸引力。
近年受到房價推擠效應，加上新青安優惠貸款為小宅增添能見度，新竹縣市也有不少小宅亮點，像是新竹市的「煙波主人」為春福機構旗下作品，位於明湖路生活圈，多為套房規畫，總價三○○至五○○萬元就有機會入手。湖口地區的「美麗人生」鄰近湖口工業區，成屋僅約二年，預售時間則有一字頭單價，成屋後最高成交單價站上三十一萬元。而緊鄰湖口的新豐推案較多集中於明新重劃區，預售案「富宇明星綻」規畫二加一至三房，最小坪數二十五坪起。
低總價屋齡新吸引首購族
中南部蛋白區及重劃區小宅最夯
台中市則有西屯區「近水樓台NO1」、北區「德鑫G7首綻」雙雙拿下小宅交易熱門社區，台南市部分以永康區的「家專天地」、東區「摩根168」交易量最大，觀察新案市場，位於東區的「松之苑」討論聲量高，採小二房到正三房規畫，成交單價站穩三字頭。高雄市為鳳山區「日之曜」、三民區「麗晶天際」交易最火熱。從都會區熱門社區來看，大多是套房或小坪數社區，因戶數多、總價低，物件交易量大，有不少熱門社區是位在蛋白區或重劃區內，也是較好入手的產品。
以高雄為例，台慶不動產鳳山光復加盟店店長杜永霖指出，鳳山區「日之曜」位於首購熱區的華鳳特區，具備低總價、屋齡新之優勢，近一年均價約三十萬元、最高成交單價達三十四．三八萬元，相對於區內的文山特區，小坪數產品多、單價也親民，而華鳳特區成屋市場，兩房車八○○至一○○○萬元、三房車一○○○至一四○○萬元，都是年收八十至一二○萬的小家庭首購族可負擔的範圍帶。若是新建案而言，近期鳳山國中附近的「鳳山都更好」由於下樓即捷運、國中學區，詢問度高，八至十月實登六十戶，多數為十八至三十坪左右格局。
至於三民地區，台慶不動產高雄十全十美加盟店鄭家虹店長表示，「麗晶天際」位處建工商圈、覺民商圈等，機能相當成熟，且鄰近高應大、高科大，但同樣有小宅的缺點單層併數較多，不過地點優質、鄰近未來輕軌黃線站點，主力總價帶為一○○○萬元兩房含車位，她也指出，不少年輕人都是先求有再求好，以小宅物件而言，主建物十五坪內都屬於秒殺物件，像是區內的亮點社區「擁捷」，單層併數少、環境單純，詢問度高，但釋出量相當稀少。
三大關鍵讓小宅成為房市大勢
慎選產品評估環境品質及機能才能保值
小宅趨勢銳不可擋，房產專家指出三大關鍵如下，第一，現在的年輕人因工作地點、作息步調、日後小孩學區及渴求有自己獨立生活的空間等因素，與長輩同住的比例不像以往，所以對於居住面積的需求就有降低的趨勢。
再者 ，隨著城市的快速發展，市中心可供大面積開發的土地資源捉襟見肘，基地面積減少，導致建商較少推出大面積建案。第三點則是，房價的飆漲，致使購屋民眾的壓力日益加重，小坪數產品的總價相對較低，對小資族、首購族而言，比較是經濟能力負擔範圍內的選擇。
陳炳辰也提醒，這類社區的套房物件常作為投資出租，戶數又多，自住得留意居住環境與品質，尤其是台北市的「春暉大樓」，區域特性並不適宜自住，甚至投資方面也不建議新手購置，複雜性相當高。至於其他榜上有名的社區，在投報率、帶租約等條件下，會有不錯的前景，然像新北市中和區的「太陽帝國」或萬華區的「台北晶麒」，以區域行情來說價位不算低，則得評估投資報酬，所幸區域機能佳，像是捷運、商圈採買等兼具，社區有知名度下，保值性還是樂觀。
全台吹起小宅風！盤點七都交易最夯熱區
許多年輕人傾向不婚不生，讓家戶人口逐漸減少，加上房價看跌不跌，讓低總、低自備的小宅成為市場最吸睛的產品，永慶房產集團統計實價資料，發現小宅熱門交易行政區多半落在開發成熟的都會區……
