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新青安方案成炒房主力?

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工商時報/曾志超/中華經濟與金融協會副秘書長
 
近期公布的政大永慶即時房價、信義房價、清華安富房價與內政部住宅價格等四大房價指數,均創下歷史新高紀錄。主要原因之一,即為政財政部去年推動的「青年安心成家購屋優惠貸款精進方案」(以下簡稱「新青安」),吸引大量的民眾購屋,進而推升房價。
 
2000年12月起政府推動青安貸款方案,提供無房的國人優惠貸款,協助民眾購屋。去年財政部9月啟動更加優惠的「新青安」貸款,將貸款最高額度由最高800萬元提高至1,000萬元;貸款年限也由30年延長至40年;寬限期亦由三年延長至五年;利息補貼則由原公股銀行減半碼,再由政府額外補貼1碼,共計1.5碼優惠,補貼三年。
 
 

 

新青安房貸上路七個月,至2月底已有3.6萬戶受惠,平均每戶撥貸約725.6萬元。(示意圖)圖/中時資料照片

新青安房貸上路七個月,至2月底已有3.6萬戶受惠,平均每戶撥貸約725.6萬元。(示意圖)圖∕本報資料照片

 

 
由新、舊青安方案比較可知,新方案的貸款極為優惠。且央行3月21日理監事會議決議調升利率半碼,財政部隨即宣布由政府同幅補貼半碼,加上原有的1.5碼,合計補貼達2碼之譜。據媒體報導,去年第四季新青安的撥貸戶數約1.8萬件,相對於同期整體房貸約5.4萬件,等於平均每三件房貸就有一件是新青安。
 
舊青安貸款自2000年12月推動迄去年6月底止,累計34萬餘戶申請,累計核貸金額達1.43兆餘元,平均每月申請數1,255件;而新青安房貸上路七個月,至2月底已有3.6萬戶受惠,總撥貸金額達2,640億元,平均每戶撥貸約725.6萬元,每月平均申請數暴增至5,143件,為舊青安數量的四倍多。
 
依據行政院新聞稿,其政策目標係「提升政府健全房市政策效益,落實居住正義。」惟檢視新青安相關數據,恐已嚴重違逆其預設的目標,計有以下幾項謬誤:
 
謬誤一、破壞市場機制
 
去年房地產市場在升息、房地合一稅2.0、選擇性信用管制、平均地權條例上路等衝擊下,上半年交易急凍,房價逐漸趨穩,前十月全台的建物買賣移轉棟數,每月均低於3萬棟。新青安政策施行後,移轉棟數逐月大增,從去年10月不到2.7萬棟,今年1月已達3.2萬棟,進而不斷推升國內房價。
 
易言之,倘沒有新青安政策,在需求減少下,依照市場供需法則,房價原有機會下修,卻因為該政策讓需求驟增。永慶房產集團業務總經理葉凌棋預估,新青安政策發酵,預期今年上半年房市交易量,將較去年同期成長22%至25%。如此破壞市場機制,已讓房價欲小不易。
 
謬誤二、助長國內房地產炒作
 
新青安大幅提高貸款期限至40年,並調升貸款額度達千萬元,加上高額的利息補貼,又無排富門檻,儼然成為炒房最佳工具。特別是,將繳納房貸本金的寬限期延長至五年,購屋五年內的負擔極低,而依照現行的房地合一稅規定,持有超過五年,交易所得的稅率幾乎砍半,由35%直接降至20%;若符合自住要件,持有六年,所得400萬元以內者免納所得稅,超過400萬部分按最低稅率10%課徵所得稅。該政策等於鼓勵投機者,利用新青安炒房。
 
謬誤三、規避居住正義政策失敗
 
蔡英文於競選期間,針對居住正義議題,委由學者花敬群主導下,提出「房市三箭」政策,分別是杜絕炒作、健全租屋市場,及八年興建20萬戶社宅。
 
民進黨執政後,花敬群也入閣,擔任內政部政務次長,負責房地產政策。然三大政策可謂是全數部跳票。首先是社會住宅部分,查閱內政部不動產資訊平台數據,截至2024年3月31日,達成數已完工的社宅不到三萬戶(29,799戶),就算加上興建中、已決標待開工以及規劃中的社宅,也僅有12.7萬戶;其次,租屋市場亦未改善,瘋狂補貼的「包租代管」方案,至今有效契約數也僅有7.6萬戶;最後,炒房成為常態,房價更是愈來愈貴,多數人買不起房。
 
居住正義淪為口號,去年總統大選期間遭到社會團體與反對黨激烈批評,蔡政府被迫推出史上最誇張的補貼,以掩飾社會住宅等政策跳票的窘境。
 
離譜的是,政府所推出的解方-新青安,竟反成為炒房主力,宛如飲鴆止渴,房地產成為最大受益者。無怪乎,近期的營建股會瘋狂飆漲。
 

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