想不花錢改建老屋？攤開驚人成本　胡偉良：貪念終成一場春夢

EBC地產王／記者張琬聆整理

 

長久以來，台灣的建築物只有在房屋所有權人都同意的情況下才能拆除改建。因此，總的來說，如果建築物不是處在無法居住的狀況下，所有權人同意拆除的意願會比較低。

 

重建的費用包括拆除舊房的費用以及建造新樓的費用，這些費用非常昂貴。因此使得大多數公寓業主負擔不起改建的費用，因此縱在老屋非常老朽的情況下，也很難讓所有的公寓業主同意拆除重建。

 

 

但是如果老屋的位置不方便，區域房價不高，就很難找到願意與老屋業主合作重建的開發商。

根本上來看，現在絕大多數民眾在改建上的心態都是：「不必花錢，能舊屋換新屋並且換回的室內坪數不減少，再加1個車位」。

但是，實際上可能嗎？

 

精算台北市改建成本　1坪換1坪很困難

 

以台北市為例，比較可能的情況是：老屋的已建容積率小於法定容積率，亦即老屋還有足夠可建的容積沒有用完，像使用分區為住3的法定容積率為225%，如果現在的建物是4層樓公寓，以建蔽率60％計算（較早期甚至沒有建蔽率的規定，則70、80％的建蔽率都有可能），那麼已經使用的容積率都已經到了228％（60％建蔽率*4*0.95樓梯間）、266％（70%建蔽率）*4*0.95樓梯間）、甚至333％（70％建蔽率*5樓*0.95樓梯間），再加上空地違建、屋頂加蓋，以致於其現存的真實容積大多超過了改建後（必須遵循）的允許容積率225％。

 

 

縱然以都更方式執行改建，獲得最高50％的容積獎勵，則改建後的最高容積率337.5％（225%*1.5），多出來可以對外銷售的部分為109.5％（337.5-228），這部分用來補貼改建的費用，其佔比為32％（109.5÷337.5）。

以台北市當前的改建成本每坪30萬元（含拆除、重建、建築師設計、信託、利息、管理基金等），則每坪的改建成本達148萬元（30/0.32）*1.58（公設係數）。若改建期間還要提供租金津貼、違章補貼、建商利潤，那麼改建後的房屋售價更會高達每坪177.6萬元之多（148*1.2）。

 

所以，在台北市，以住宅區看，想在改建後內1坪換回1坪，在房價每坪180萬元以內的情況下，很困難。

 

屋主須調整心態　不切實際將成一場春夢

 

因此，若真的有心把老房子完成改建，屋主就必須調整心態，尤其是住宅區的房子，想「不必花錢，能舊屋換新屋並且換回的室內坪數不減少，再加1個車位」不切實際，尤其往後，營建成本只會看漲，改建後的分回勢必只會減少，不務實的貪念只會讓自己家的改建變成一場春夢。

 

畢竟，要改建的房子數量那麼多，真正能改建成功的只是少數中的少數，改建絕不是「廠商有求於我」，而是雙方協力始克其成，亦即改建會是一件雙方協力、互惠的工作，而正確的心態才是改建成功的基礎。