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「豪宅標準」下修苦了誰? 專家直言:建商恐這樣操作

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好房網News記者戴鈺純/綜合報導
 
日前財政部擴大豪宅稅適用範圍,發布「112年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」,下修豪宅認定標準,台北市及新北市分別為6千萬及4千萬元,桃園市、新竹縣、新竹市、臺中市、臺南市及高雄市為3千萬元,其他地區從4千萬元降為2,000萬元。而此政策消息一傳出,便掀起不少話題,引起網路上兩派論戰。
 
豪宅門檻調降,對於購屋族來說會有影響?對於打炒房的幫助又有多大?不少網友認為,「只要房價所得比脫勾太大,再怎麼下修都不會是合理房價」、「因為這個房價以及低薪結構已經持續很久,熱錢湧進房地產,導致房地產一直被推高,已經買的就還好,還沒買的就沒辦法買,因為買不起了」、「對買方沒有影響,對實價登錄之前的屋主有影響、所以實價登錄之前就擁有房子的屋主,會有加價賣的可能性、因為要把稅轉嫁給買方」。
豪宅門檻調降,對於購屋族來說會有影響?房市示意圖/好房網News資料照
永慶房產集團統計2023年七都購屋交易屋齡占比,其中台北市有高達37%的交易房屋屋齡超過40年。房市示意圖/永慶房產集團
住展雜誌發言人陳炳辰分析,賦稅署公告房屋財產交易所得計算規定,調整豪宅門檻,影響主要有兩個方面,第一個是對已購買高價宅的屋主,多少會壓縮其轉手獲利的空間,另一個是可能改變新推建案的流行,讓小宅化成為市場主流。陳炳辰進一步表示,興案成本走高,建商未免觸及豪宅門檻傷害買氣,只能壓低坪數換總價空間,衍伸出價格高但又不具備豪宅等級的低性價比產品,建商早先就已希望豪宅門檻與時俱進,有拉高的可能性。而如今卻可能呈現相反的局勢,要是真成定局,台北市壓低到6000萬元,動輒上150~200萬元的高價宅,扣一下公設車位後,室內空間只剩十幾二十坪的面積,而變動最大、少了2000萬元空間的新北市,為避免4000萬元限制,蛋黃區8字頭的高價宅,室內空間只剩二三十坪。
 
陳炳辰說,若真有意節稅,演變的情況可能是買下兩三戶打通使用,不過因為高價案的規劃本就是舒適宜居空間,建商為了節稅買氣改變規格,未來買方購置後又再合併,也是相當迂迴。至於是否有打房效益,陳炳辰認為因為眼下主流熱潮非高總價宅,自然不是痛處所在,高總價宅本在買氣與賣壓都不好過,目前信心影響則更雪上加霜,建商未來轉向更衝刺於自住首購、低總投資市場,惟即便價碼不斷走高,還是難以過度設想買方預算有無限上綱的可能,考量買方價碼上的斤斤計較,建商成本也是錙銖必較,倒也讓建商處境沒那麼容易。
 
另外,資誠聯合會計事務所稅務法律服務副總經理歐陽泓提醒,個人112年度出售舊制課稅房屋(104年底以前取得者),原則上應按售價及取得成本等證明文件核實計算所得,但若僅有出售時的實際成交金額,而無法證明原始取得成本者,在符合上述豪宅標準條件下,稽徵機關將以實際房地總成交金額,按出售時房屋、土地評定現值比例,先計算歸屬房屋的收入,再以該收入的17%計算出售房屋所得額。
 
歐陽泓說,自105年(2016年)起實施房地合一課徵所得稅新制,個人112年度出售適用舊制課稅的房屋,才有上述豪宅標準的適用;個人交易105年以後取得的房屋土地屬新制課稅(房地合一稅)範圍,應以房地實際成交價格計算房地交易所得,按差別稅率課稅。

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