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買屋賣屋新挑戰 一次搞懂雨遮和坪數登記

#雨遮 #坪數

【好房網雜誌2018年3月號】

今年元旦起雨遮新制上路,但舊建物坪數登記方式仍維持原樣,形成一國三制,購屋人宜謹慎精算,以免讓小小雨遮吃掉你一整年辛勤打拼的成果。

撰文:Angela 圖片:《好房網》資料庫

為了有個安身立命的棲身之所,不少人費盡一生努力,然而有些看似不實用的公設,往往輕輕鬆鬆吃掉你辛勤打拼一整年的積蓄,到底何謂雨遮?雨遮新制規範為何?購屋人又有哪些事項該注意,本文一一報你知。

買屋賣屋新挑戰  一次搞懂雨遮和坪數登記

雨遮新制元旦上路 登記規則一國三制

根據內政部《建築技術規則》建築設計施工篇規定,雨遮為外牆窗戶或開口上緣距離不超過50公分的構造物,其範圍自窗戶或開口兩側外緣向外起算最多各50公分,得免計入該層樓地板面積,超過50公分就不納入測繪登記。

群義房屋地政士聯合事務所地政士謝正男指出,雨遮及屋簷主要設置在窗戶上方,具有遮陽、擋雨、防止火苗往上延燒等功能,過去原是可登記的附屬建物之一,但部分建商刻意將雨遮擴大,導致建物虛坪越來越多,造成「花大錢買雨遮給鳥站」的負面刻板印象。

有鑑於此,內政部於2011年五月一日修正《地籍測量實施規則》,預售屋的雨遮和屋簷採取「可登記、不予計價」的折衷措施,不料修法通過後,卻形成新成屋雨遮依然可登記、可計價的弔詭狀況。

內政部地政司副司長王成機表示,因雨遮和屋簷未具有構造、使用上的獨立性,也無外部阻隔性,且都不屬於當層的樓地板,無法作為實際生活滯留所用,納入測繪登記和交易計價,恐增加消費者負擔。

為改善雨遮造成建物虛坪問題、減少買賣糾紛,今年元旦起取得建照的建物,雨遮及屋簷不再辦理測繪登記。然而政府的良善美意,卻造成雨遮登記與計價一國三制的混亂現象。天時地利不動產顧問總經理張欣民認為,新制雨遮規範上路後,房市將出現「公設比變高」、「單價變高」、「房屋銷售難度增高」的「三高」情況,在興建房屋成本不變的情況下,少了雨遮坪數可銷售,自然拉高單坪售價,亦會提高售屋難度。

坪數登記有玄機 公設比非唯一參考指標

究竟建物坪數如何登記?根據建築法規規範,主建物專指室內面積,包括客廳、餐廳、廚房、臥室、書房和浴室等,但須注意,其測量範圍始自外牆外緣,共用牆則以牆壁中心點計算。部分早期興建的公寓,會將梯廳或地下室等公共空間也納入主建物登記範圍。

附屬建物指的則是與主建物相連之構造物,包括陽台、雨遮、屋簷、花台、露台、裝飾牆、植栽槽……等,但在今年元旦以前,僅有陽台、雨遮、屋簷三種可計入坪數。

一般消費者判斷房屋室內坪數是否實在,多半參考公設比高低,事實上,公設比的計算是以共有部分面積除以房屋總面積,包括陽台、雨遮等附屬建物也會列入分母計算,一旦分母變大,自然產生低公設比的假象。

舉例來說,假設房屋面積60坪,大公加小公的共有部分占18坪,雨遮占2.5坪,若不計算雨遮其公設比為30%,反之若計算雨遮,公設比反而降為28.8%。由於雨遮計坪會降低公設比,消費者在選屋上,不能盡信公設比,要比較主建物面積與附屬建物面積多寡,才能真正了解實際可使用面積有多少。

早期建物公設比平均落在20%上下,但自2005年七月一日後,由於《建築技術規則》修正第九十五條內容,八樓(含)以上的新請照大樓推案,應設置至少兩座逃生梯,因此現今公設比大多在30%以上。

秒懂附屬建物

01雨遮

設於窗戶或冷氣孔上方,距窗戶或開口上緣不超過50公分,自窗戶或開口兩側外緣向外起算最多50公分。

買屋賣屋新挑戰  一次搞懂雨遮和坪數登記

02屋簷

泛指斜屋頂牆面突出部分,平屋頂突出部分也稱為屋簷,可突出於建築物外牆中心線1.5公尺,用以阻擋雨水。

03陽台

上方有遮蓋物之平台,功能之一為逃生避難,深度可至2.5公尺,每層陽台面積不超過當層樓地板面積10%。

買屋賣屋新挑戰  一次搞懂雨遮和坪數登記

 

04露台

上方無遮蓋物之平台,可歸為附屬建物或公設,因建物退縮產生之露台若無公共走道通達,可約定專用。

05平台

除歸屬公設之屋頂平台外,地面層位於陽台直下方之區域亦屬平台,現況多設置小花圃,或約定當層住戶專用。

06花台

突出於大樓牆面之外,用於種植植物、人無法站立的部分,可兼具隱藏冷氣主機之功能,現況不可登載坪數。

雨遮登記一國三制

預售

登記計價

2011
5月

登記不可計價

2018
1月

不可登記不可計價

新成

登記計價

登記計價

不可登記不可計價

註:依建照申請時間判定

 

停車位亦屬公設 法定車位不可單獨移轉

同樣被歸類為公設之一的停車位,也是民眾在購屋時容易引起爭議的項目。依法,大樓停車位可分為法定停車位、增設停車位與獎勵停車位三類。

第一類須登記為公共設施,且無獨立權狀,謝正男提醒,法定停車位僅能在登記權狀中加註車位坪數和編號,不得與建築物分開買賣,若要單獨移轉,也僅能賣給同社區住戶,不能想賣誰就賣誰,是最容易因疏忽而引起買賣爭議的車位類型。

第二類為增設停車位,此種車位可登記為公共設施或獨立產權,若車位有獨立出入口,明顯與法定停車位有區隔,則可登記為獨立產權,買方不限定須為同社區住戶。第三類獎勵停車位乃是政府為鼓勵建商增設停車位,提供給大眾使用而規範,可登記為公共設施或擁有獨立產權,並可單獨出售。

雨遮新制上路後 計坪不計價物件最划算

過去,由於雨遮登記為附屬建物,若遇到採取舊制的物件,假設雨遮並未計算在附屬建物中,公設比又低,才意味著虛坪少;反之,若雨遮登記坪數,則須了解是否計價,根據法規規範,2011年五月以前的建物雨遮都採計坪計價。

地政士全國聯合會榮譽理事長王進祥表示,若賣方取得當時雨遮有計價,下一手買方想以雨遮不計價購買難度頗高,但可適度要求減價。若是2011年五月一日以後的預售屋,因雨遮計坪不計價,購屋人可依「賣方當時已採雨遮不計價取得」,合理爭取雨遮不計價購買。

儘管雨遮新制上路,並不代表目前市面上所有預售案皆採雨遮不計價、不可登記,謝正男提醒,有意購買預售屋的購屋人,第一步要先問接待中心的銷售人員:「建案的建造執照是2017年還是2018年申請的?」若是前者,雨遮和屋簷採「可登記、不計價」,若是後者,雨遮和屋簷就是「不登記、不計價」。

同理,今年購買新成屋建案者,若建案的建造執照是在2017年(含)以前申請,雨遮和屋簷仍採「可登記、不計價」;如果買的是中古屋,那就是雨遮和屋簷適用「可登記、可計價」的規定。謝正男強調,搞懂這些附屬建物的登記、計價規定,不但可以增加房價的殺價談判籌碼,也能避免被銷售人員或建商隨便呼攏過去。

以往由於雨遮並不計入容積內,有少數建商為了灌水坪數,刻意將雨遮做大,乍看之下,雨遮如同環繞在建築周邊的土星環,不僅造成虛坪增加,也引發消費爭議。新制上路後,預售屋和新成屋的雨遮則可能越蓋越小,甚至可不蓋就不蓋,以往的土星環雨遮物件勢必受到排擠,房價恐有下修趨勢。

買屋賣屋新挑戰  一次搞懂雨遮和坪數登記

此外,許多購屋人對於陽台、露台與平台定義經常混淆,一般來說,陽台是指有遮蓋物的平台,露台是無遮蓋物的平台,除了屋頂有平台,地面層位於陽台直下方之區域亦屬平台,許多人會拿來設置小花圃,或約定當層住戶專用。值得留意的是,露台雖不計入權狀,但房屋銷售時仍會計價,訂價通常是正常房價的三分之一;至於陽台則是房子的基本配備,算在附屬建物內,因此陽台的價格就與房價一樣。

為了提供民眾更透明的資訊,內政部正著手規畫在實價登錄網中增加揭露附屬建物面積明細等資料,以利民眾查詢。



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