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賴淑惠 資深新聞人、作家,著有「就靠房市躺著賺」、「房仲話術大揭密」、「小資首購術─敗犬變屋婆」等,喜歡買房子,還喜歡觀察整個房市的發展與變化,深信就算是單打獨鬥的單身小資女,只要用對方法、找到絕竅,首購也能有春天!
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實價新制「大逃殺」!建商不敢說的2018議價黑洞…

相關關鍵字

#雨遮 #實價登錄 #房價 #議價 #屋簷 #多空觀點

文/賴淑惠

2017年底的房市,出現「價跌量增」的風向,交易量微幅成長了8%,不少房地產業者跳出來讚聲,都說看好房市將落底,此時,想要最後一搏,進場看屋議價?小心!2018開始,實價登錄將有「雨遮不計價」的新制上路,甚至醞釀揭露「實用坪數單價」,但,你有張良計,我有過牆梯,這些看似良善修法的新制背後,奸巧的建商與投資客卻早已做好萬全,在這段青黃不接的新制交接期,稍不留意,萬一讓建商來個大逃殺,買房沒買到「落底價」就算了,還可能買到登錄「黑洞價」,不可不慎!

建商不敢說的2018議價黑洞(大刊頭)雨遮 (大刊頭)

黑洞一:「雨遮不計價」上路 「建照申請」時間停看聽

2018元旦開始,「雨遮與屋簷不登記、不計價」的新制,正式上路,但我有朋友趁著過年前去看屋,卻發現完全不是這麼一回事,一坪開價40萬元的預售建案,權狀登記坪數43坪,要賣1720萬,但朋友細問之下才發現,其中3坪是雨遮,但,不是說不計價了嗎?白白多開出的120萬房價,又是怎麼回事?原來,因為法規新制是以「申請建照」的時間為分界點,並不是以「銷售時間」為分野,而現在市面上銷售的建案,建照大多在去年底前申請取得,現在進場買屋,雨遮與屋簷,幾乎大多都得計價。

除了直接說大白話,以申請建照時間為由,繼續大賣雨遮的建商外;也有建商口頭上大方說「雨遮不計價」,卻把雨遮的價錢灌進房屋總價中,到頭來雨遮還是照樣算錢!越是這種時候,越要緊盯周邊行情價,交相比較,莫讓建商空口說白話給矇了,畢竟以雙北動輒3、40萬的房價,幾坪雨遮的價差,就上看百萬元,2018起,進場看預售屋的功課得做更足,不只要比價,還要確認建照申請時間,別只聽建商一面之詞,一旦買貴,銀貨兩訖,叫天不應叫地不靈!

黑洞二:「實用坪數單價」擬揭露 「分拆車位」才合理

內政部正研議,2018年第一季,將在現行實價揭露「權狀總面積」的單價外,多增加一個欄目,揭露「主建物+附屬建物」拆算單價,舉例來說,總價1000萬元,買進權狀共40坪(含10坪公設)的房子,換算下來,每坪單價約25萬,但未來除了「揭露含公設單價」外,實價登錄也會提供1000萬除以30坪,每坪約33.33萬的「趨近實用坪數單價」,如此一來,買屋時就能清楚發現,高公設、高總價的物件,實際房價會比想像中高出不少,進一步讓整個實價揭露制度更趨近於完整透明。

不過,有不少業者已經私下嗤笑,「這種雕蟲小技,根本難不倒建商!」因為只要把車位價格,併入房價總價計算,就能輕鬆過關。舉例來說,開價2500萬的房子,權狀50坪,但包含一個10坪車位,如果直接從權狀大小計算單價,一坪約50萬;但如果扣掉10坪約250萬的車位價格,其實一坪高達56萬2500元,單坪價差就高達6萬多,而事實上,又不是每個買賣物件都有附賣車位,如果都用含車位的價格,當作「趨近實用坪數單價」,沒買車位的人,等同被白白A了250萬!這還了得?所以,切記!一定要看清楚登錄的實價是否包含了車位,否則就算扣掉了公設,看似更具公信力的實用坪數算法,仍暗藏冤大頭陷阱。

黑洞三:建商也有過牆梯!車位.裝潢成墊價黑洞

就算建商沒把房價灌進「趨近實用坪數單價」,拉高車位價格,也是另一種常見房價墊價手法,有代銷好友私下就說,有些購屋客一心關注房價,對於車位價格一知半解,甚至沒有太多關注度,在這種情況下,很多建商為了把降低的房價補回來,改在停車位價格上動手腳,很容易驚險過關,以每個車位多賣60萬元來計算,30坪的房子,等於每坪多灌水2萬元,在這種房價被追著打的讓價時代,不無小補。

要避免買到車位「黑洞價」,要懂得算出合理「行情價」,一般來說,平面車位的價格,通常是單坪房價的3到5倍;而機械車位的價格則便宜點,大約是平面車位的6到7折,以此為基準計算,當停車位價格超出這個行情以外,就千萬別自投羅網,白白被灌水,免得著了建商的道!

光是用停車位價格,不夠,還有建商會假意買屋送裝潢,號稱上看百萬的裝潢設計,一次大量買進材料,其實可能50萬就搞定,但這些通通都會算進實際房價裡,多出的裝潢支出與車位價格,東加西加,管你實價再怎麼透明,甚至剃除非實用空間,建商都不是吃素的,不會坐以待斃,記得便宜莫貪,做好事前功課,才能在接下來的「新實價時代」聰明議價,買在刀口上。

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