文／賴淑惠
2017年底的房市，出現「價跌量增」的風向，交易量微幅成長了8%，不少房地產業者跳出來讚聲，都說看好房市將落底，此時，想要最後一搏，進場看屋議價？小心！2018開始，實價登錄將有「雨遮不計價」的新制上路，甚至醞釀揭露「實用坪數單價」，但，你有張良計，我有過牆梯，這些看似良善修法的新制背後，奸巧的建商與投資客卻早已做好萬全，在這段青黃不接的新制交接期，稍不留意，萬一讓建商來個大逃殺，買房沒買到「落底價」就算了，還可能買到登錄「黑洞價」，不可不慎！
建商不敢說的2018議價黑洞…(大刊頭)
黑洞一：「雨遮不計價」上路 「建照申請」時間停看聽
2018元旦開始，「雨遮與屋簷不登記、不計價」的新制，正式上路，但我有朋友趁著過年前去看屋，卻發現完全不是這麼一回事，一坪開價40萬元的預售建案，權狀登記坪數43坪，要賣1720萬，但朋友細問之下才發現，其中3坪是雨遮，但，不是說不計價了嗎？白白多開出的120萬房價，又是怎麼回事？原來，因為法規新制是以「申請建照」的時間為分界點，並不是以「銷售時間」為分野，而現在市面上銷售的建案，建照大多在去年底前申請取得，現在進場買屋，雨遮與屋簷，幾乎大多都得計價。
除了直接說大白話，以申請建照時間為由，繼續大賣雨遮的建商外；也有建商口頭上大方說「雨遮不計價」，卻把雨遮的價錢灌進房屋總價中，到頭來雨遮還是照樣算錢！越是這種時候，越要緊盯周邊行情價，交相比較，莫讓建商空口說白話給矇了，畢竟以雙北動輒3、40萬的房價，幾坪雨遮的價差，就上看百萬元，2018起，進場看預售屋的功課得做更足，不只要比價，還要確認建照申請時間，別只聽建商一面之詞，一旦買貴，銀貨兩訖，叫天不應叫地不靈！
黑洞二：「實用坪數單價」擬揭露 「分拆車位」才合理
內政部正研議，2018年第一季，將在現行實價揭露「權狀總面積」的單價外，多增加一個欄目，揭露「主建物+附屬建物」拆算單價，舉例來說，總價1000萬元，買進權狀共40坪(含10坪公設)的房子，換算下來，每坪單價約25萬，但未來除了「揭露含公設單價」外，實價登錄也會提供1000萬除以30坪，每坪約33.33萬的「趨近實用坪數單價」，如此一來，買屋時就能清楚發現，高公設、高總價的物件，實際房價會比想像中高出不少，進一步讓整個實價揭露制度更趨近於完整透明。
不過，有不少業者已經私下嗤笑，「這種雕蟲小技，根本難不倒建商！」因為只要把車位價格，併入房價總價計算，就能輕鬆過關。舉例來說，開價2500萬的房子，權狀50坪，但包含一個10坪車位，如果直接從權狀大小計算單價，一坪約50萬；但如果扣掉10坪約250萬的車位價格，其實一坪高達56萬2500元，單坪價差就高達6萬多，而事實上，又不是每個買賣物件都有附賣車位，如果都用含車位的價格，當作「趨近實用坪數單價」，沒買車位的人，等同被白白A了250萬！這還了得？所以，切記！一定要看清楚登錄的實價是否包含了車位，否則就算扣掉了公設，看似更具公信力的實用坪數算法，仍暗藏冤大頭陷阱。
黑洞三：建商也有過牆梯！車位.裝潢成墊價黑洞
就算建商沒把房價灌進「趨近實用坪數單價」，拉高車位價格，也是另一種常見房價墊價手法，有代銷好友私下就說，有些購屋客一心關注房價，對於車位價格一知半解，甚至沒有太多關注度，在這種情況下，很多建商為了把降低的房價補回來，改在停車位價格上動手腳，很容易驚險過關，以每個車位多賣60萬元來計算，30坪的房子，等於每坪多灌水2萬元，在這種房價被追著打的讓價時代，不無小補。
要避免買到車位「黑洞價」，要懂得算出合理「行情價」，一般來說，平面車位的價格，通常是單坪房價的3到5倍；而機械車位的價格則便宜點，大約是平面車位的6到7折，以此為基準計算，當停車位價格超出這個行情以外，就千萬別自投羅網，白白被灌水，免得著了建商的道！
光是用停車位價格，不夠，還有建商會假意買屋送裝潢，號稱上看百萬的裝潢設計，一次大量買進材料，其實可能50萬就搞定，但這些通通都會算進實際房價裡，多出的裝潢支出與車位價格，東加西加，管你實價再怎麼透明，甚至剃除非實用空間，建商都不是吃素的，不會坐以待斃，記得便宜莫貪，做好事前功課，才能在接下來的「新實價時代」聰明議價，買在刀口上。
