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張義權 台灣大華不動產估價師聯合事務所所長、中國文化大學土地資源學系副教授、(大陸)中國資深土地估價師、皇家特許測量師(FRICS)、台北市地政士公會名譽理事長、台北市政府市政顧問、行政陸委會台商張老師、不動產相關著作20本。
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不動產買賣契約內須載明付款方式與條件

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#買房 #不動產買賣契約 #土地登記 #多空觀點

文/張義權

我國的土地登記制度是採用「托倫斯」登記制,採實質審查主義,且房地產買賣非經登記完成,在法律上不生效力。然房地產買賣與一般物品買賣最大的不同,在於買賣金額龐大,且非一手交錢一手交貨,更須於不動產所有權移轉登記完成後,方為買方所有,買方始有使用、收益、處分權。

不動產買賣契約內須載明付款方式與條件(資料中心)買之前先學看懂 「2狀2本」還能避糾紛(大刊頭)

就房地產買賣雙方而言,買方希望過戶完成再付款,而賣方則希望先付款後再過戶,故雙方折衷的結果,通常是採用分階段付款,也就是根據風險分擔原則,在賣方履行某一階段的行為後,買方再支付一定金額的款項給賣方。

在房地產買賣實務上,買方欲承購房地產時,於買賣價款談妥後,通常會先支付一筆「訂金」予賣方,待買賣雙方於正式簽訂買賣契約時,原則上會將「訂金」轉換成「簽約金」的一部分,不另立其他的收據,至於簽約金的額度通常為買賣價款的10%-20%,此為第一次付款即為簽約款。

買賣雙方於交付證件及用印後,買方付予賣方第二次付款即為交付證件、用印款。此款可併入第一次付款簽約款中。於開立增值稅、契稅單後,買方付予賣方第三次付款即為完稅款,於完稅後即辦理過戶及設定,並取得尾款或貸款,同時辦理交屋,但也可依雙方協商訂定之,即可以在其中任一階段辦理交屋,端視雙方的協議為準。

在每一階段交付價金的金額雖然沒有一定的標準,不過基於風險分攤的原則,大致上是以賣方交付所有證件並用印做為一個轉捩點,因為對賣方來說,當證件交付出去且用印完竣時,套一句台灣的俚語來說「頭已經砍給人家了」,當然要取得半數以上的錢較有保障。可是反過來從買方的角度來看,賣方雖然交出證件且已用印,但是在買賣過戶未經地政事務所辦妥移轉登記前,在法律上還是認定賣方為所有權人,萬一賣方欠別人的錢被債權人聲請查封拍賣,那買方的損失可就大了,而這種買賣雙方互相猜忌的心態也就構成不動產交易上一個難解的結。

買賣雙方雖然彼此互不信任,不過雙方同意買賣房屋就不得不互相尋求妥協之道,在不動產買賣實務上,買方為了保障本身的權益,如果買賣價金較高,通常會要求賣方在辦理過戶之前,將該買賣房地產設定抵押權予買方,以做為房地產買賣價金之擔保,而且由於抵押權人就是未來房地產過戶後的新所有權人,所以一辦妥過戶之後,原先所設定的抵押權自然會因為與所有權「混同」而歸於消滅。此外目前大部分的房仲業者也可以採用履約付款保証方式來確保買方的權益。

房地產買賣的風險並不單純只發生在買方身上,相對於買方的風險,賣方一樣擔負了很大的風險,因為通常辦妥過戶時,買方都還會積欠賣方一大筆尾款,更何況產權已經移轉到買方身上,賣方手上的籌碼幾乎沒有,唯一可以運用的就是點交房地產這一關,故賣方在未取得全部的價金,最好不要隨便將房屋點交給買方,以免屆時後悔莫及。

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