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林左裕 國立政治大學 地政系特聘教授,國立政治大學總務長,華視空中學院「期貨與選擇權」主講教授,美國傅爾布萊特(Fulbright)基金會 駐校諮詢教授,對於台灣房地產市場深刻研究,觀點突出。
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2018狗年房市走勢 關注美台央行政策動態

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#利率 #央行 #升息 #多空觀點

文/林左裕

2017年的股市因延續次貸風暴後的寬鬆貨幣政策而興旺,但2018年債市則因長期低利率下、在未來「量化緊縮」的升息趨勢下而烏雲密布,房市則在國內股市及產業出貨利多、餘屋量消化不易、高房價及所得停滯等多空消息分歧下而百家爭鳴,但狗年開春最值得持續關注的議題是美、台的新任央行主席難得同時在二月上任,由於央行主導的貨幣政策牽涉資金活水的多寡及利率成本的高低,因此雙邊的利率走勢如何影響房市,最值得讀者注意。

2018狗年房市走勢,關注美台央行政策動態(資料中心)美國本周必升息? 專家估還可能讓這個轉弱(大刊頭)

在兩個資本市場中, 雙邊利率要達到一致的價位才能使市場均衡,稱為「利率平價」(Interest Rate Parity,IRP),否則會出現「利差交易」(carry trade)的「套利」(arbitrage)現象,即在甲市場買(或借)而同時到乙市場賣同一商品,藉「買低賣高」以賺取利(價)差的行為,這種手法常見於國際股市及匯市中,如台股指數及新加坡的摩根台股指數、台積電股票及其「美國存託憑證」(American Depository Receipt,ADR)、及雙邊貨幣市場的利率等。

但值得讀者了解的是,雙邊的利率均衡需看其「實質利率」(real rate),即「名目利率」(nominal rate)與「通貨膨脹率」(inflation)間的差額,即兩市場間「實質利率」的均衡才不致造成資本的大幅移動。一般而言,兩市場間的的實質利率差距在兩碼(即0.5%)內,可抵消資金移動或管理的成本,而不致引發大幅的資本移動,進而影響投資動能或匯率波動。

從目前美、台雙邊的利率來看,美國的聯邦資金利率(Federal fund rate,即美國銀行間的借款利率,亦表短期市場利率水準)為1.5%,但其通貨膨脹率為2.1%,其間的差額為實質利率是-0.6%,這也可看出次貸後的量化寬鬆政策所致的通膨現象已使美國聯準會的升息壓力遽增,也因此最近聯準會宣布今年將升息四碼(即1%),除了因應逐漸復甦的經濟成長外,也緩和通膨持續上漲的壓力。

相對的,台灣的基準利率(benchmark discount rate)為1.375%,通膨為1.21%,實質利率為0.165%,看似較正常的配置,但由於美台間的實質利率有0.765%利差,也導致近期內台幣因熱錢湧入而使台幣及股市上漲,也反映先前台幣因央行刺激出口的政策方向而干預所致的幣值低估現象。

若今年內美國如預期升息1%,美國的實質利率將升至0.4%,超過台灣的0.165%,差額0.235%雖不大,但若其升息幅度擴大超過5碼(1.25%),則台灣央行勢必跟進以避免資本外流及股市劇跌,此時房市即應注意升息後對投資者及貸款購屋者的成本壓力了。

在目前的低資金成本下,筆者觀察到不願讓利釋出的投資者有以出租收取月租金、甚或轉以「日租式」為期間收益以「度小月」的方式期待未來的增值空間,但值得注意的是,在美國通膨已高過聯邦資金利率的情況下,升息以控制的通膨的態勢幾成定局,而美國在次貸風暴前後升、降息的幅度都曾高達5%,遠超過目前的預期,因此今年最需注意的黑天鵝是美國升息的幅度如何牽動台灣的資金成本,進而衝擊房市投資者苦撐的能力;另外日本目前的住宅地價約與1975年的價位相當, 僅約1980年代初期高峰的四、五成。這些國際上未來貨幣政策的變動趨勢及不動產市場的歷史經驗,都值得台灣的市場參與者關注參考。

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