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張義權 台灣大華不動產估價師聯合事務所所長、中國文化大學土地資源學系副教授、(大陸)中國資深土地估價師、皇家特許測量師(FRICS)、台北市地政士公會名譽理事長、台北市政府市政顧問、行政陸委會台商張老師、不動產相關著作20本。
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「揹胎」陷阱太可怕 買房應要求賣方塗銷抵押權 

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#房貸 #背胎 #最高限額抵押權 #設定抵押權 #置產秘訣

文/張義權

在有土斯有財的觀念下,國人自有住宅的比例高達88%,高居全球首位,但房價高於國人平均所得甚多,係不爭的事實,是以消費者在購屋時,大都會向金融機構辦理貸款。故消費者在購屋的時候,也就難免會碰上賣方有銀行貸款必須還清的棘手問題。

所有權人向金融機構辦理貸款,在不動產實務上稱之為「所有權人提供房屋設定抵押權給銀行」,不過在台灣民間習慣用語上,抵押權又稱之為「胎權」,所以第一順位的抵押權稱之為「頭胎」,第二順位的抵押權則稱之為「二胎」,以下則依此類推。

買房應要求賣方塗銷抵押權(資料中心)買之前先學看懂 「2狀2本」還能避糾紛(大刊頭)

在房屋的買賣實務上,賣方欲出售的房地產,雖然已設定抵押權予債權人,不過根據我國民法的規定,設定抵押權的房地產,原所有權人仍然有權將之出售,且出售辦妥過戶登記後,原設定之抵押權並不受其影響。換而言之,原所有權人在將已設定抵押權的房地產出售予他人後,原抵押權人(即原貸款銀行)在債務人未依約清償債務的時候,仍有權聲請法院查封拍賣該已出售予他人之房地產,並不因原所有權人將房地產出售而受影響。

碰到上述這種情形,對原抵押權人來說,其權益固然不受影響,但是對於購買該房地產的新所有權人來說,那又何其無辜?所以消費者在購屋的時候,如果碰到賣方的房屋已設定抵押權,最好要求賣方將抵押權塗銷後,再將所有權移轉登記予買方,抑或消費者對該房地產之貸款直接撥予賣方的貸款銀行,清償賣方之貸款,如此,買方才不會遭受損失。

在坊間處理類似情形時,買方可能採用「揹胎」方式來處理,所謂「揹胎」,是指賣方並不塗銷銀行抵押權,而是從買賣總價金中扣除賣方所積欠的銀行貸款,買方只要支付餘額給賣方,由買方繼續繳納銀行貸款。

由於這種作法買賣雙方都相當省事,所以採用者往往不乏其人,不過若詳加推敲,其實這種作法對買方卻隱藏著相當大的危機。目前國內金融機構與客戶所辦理的抵押權登記,絕大部分都是採用「最高限額抵押權」,由於「最高限額抵押權」的特性使然,當採用「揹胎」方式的買方,按照賣方原積欠金額向銀行清償債務時,萬一碰到賣方除了原有的抵押貸款之外,對該銀行尚積欠有信用貸款或保證債務時,銀行依法可以要求買方必須代賣方清償賣方所積欠的信用貸款及保證債務,銀行才會開具債務清償證明書予買方。而賣方如果除了抵押貸款之外,還欠銀行信用貸款或保證債務時,這些信用貸款或保證債務的金額通常都高得嚇人,對買方來說往往是房價的好幾倍,那可真的是賠了夫人又折兵。

買房子本來就隱藏了各種風險,消費者在購屋時一定要以如履薄冰,如臨深淵的心情,戒慎恐懼來處理每一個環節,一旦碰到前手已將房屋設定抵押時,最好要求賣方將抵押權塗銷之後再辦理過戶給自己,千萬不要採用「揹胎」的方式,以免衍生糾紛。

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