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張義權 台灣大華不動產估價師聯合事務所所長、中國文化大學土地資源學系副教授、(大陸)中國資深土地估價師、皇家特許測量師(FRICS)、台北市地政士公會名譽理事長、台北市政府市政顧問、行政陸委會台商張老師、不動產相關著作20本。
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「交屋」大學問 買賣雙方必知這些事…

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#交屋 #賣房 #買房 #房產交易 #置產秘訣

文/張義權

房地產買賣在實務上,買賣雙方除要申報增值稅、契稅並完稅,及辦理所有權的移轉登記外,尚有一重要程序,即是賣方於收取尾款後,賣方將所出售的房地產點交予買方,而點交之動作在實務上就簡稱為「交屋」。

就買方而言,在取得承買房地產之所有權狀而未點交時,僅擁有所有權而無使用權,房屋仍由賣方或第三者所佔有使用,故買賣雙方在談判過戶付款相關事宜時,買方會以「交屋」的時機做為尾款交付之籌碼,以確保本身的權益。 

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反觀賣方而言,若在未取得所有買賣價金,而將所出售的房屋點交予買方時,則要收取尾款時,可是難上加難,所以賣方在房地產買賣實務上,對於交屋這個籌碼,通常不會輕易釋出,而必須在權衡自己權益獲得確保的情況下,才會將房屋點交予買方。

「交屋」既然成為買賣雙方在交易過程中互相牽制的重要籌碼,雙方對於交屋這個環節都必須謹慎將事。在處理實務上,交屋與付款方式形成緊密的互動關係,即買方若能提前將全部的價金或絕大部分的買賣價金交予賣方,則賣方也就可以提前將房屋點交予買方。但是,如果買方必須先辦妥過戶與銀行貸款後,將所貸得的款項支付予賣方充作買賣價金,那賣方自然要等收到錢後再將房屋交予買方,否則就太沒有保障了。

倘若賣方同意買方在未付清所有買賣價金,讓買方先行進入所買的房屋從事裝潢時,應要求買方先將尾款開立商業本票或銀行支票交付予賣方,並在買賣契約書中言明,買方係先向賣方情商進入房屋內裝潢,若到約定期間仍未能付清尾款時,則所裝潢之設備均歸賣方所有,買方不得請求任何損害賠償或提出異議。

總而言之,賣方於出售房地產,在未收取所有買賣價金前,為保障自身權益,最好還是不要將房屋提前點交予買方,以免日後買方拖延或無法支付尾款時,衍生糾紛,徒增困擾。

交屋的重點,在無形的部分是先要確認所有權的移轉登記是否已經正確無誤的過戶到買方名下,尤其是賣方原來在房地產所設定的他項權利是否已經塗銷清楚,千萬別使用「揹胎」的移轉模式,以免留下後遺症。

而在有形的部分,則要特別注意房屋的面積有無短少、房屋的結構、裝潢、設備,設施有無瑕疵,例如:房子本身是不是幅射屋?是不是海砂屋?有無漏水的瑕疵?甚至小到水電是否正確?排水有無問題?像馬桶是否通暢?等等生活上所必需的建物品質都是買方必須要逐一核實的部分。但是由於大部分的買方對建築物的建構、設計、施工、管理、維護都不是很在行,所以最好找對這一方面比較內行的朋友或專業的「驗房師」來幫你驗房,以免日後徒留遺憾。

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