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張義權 台灣大華不動產估價師聯合事務所所長、中國文化大學土地資源學系副教授、(大陸)中國資深土地估價師、皇家特許測量師(FRICS)、台北市地政士公會名譽理事長、台北市政府市政顧問、行政陸委會台商張老師、不動產相關著作20本。
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出售房地產 妥善運用增值稅優惠稅率

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文/張義權

我國之土地政策,係源自國父孫中山先生有關平均地權的基本理念,在平均地權的四大政策當中,「漲價歸公」影響土地所有權人甚巨。依據國父最早的構想,土地漲價既是地主的不勞而獲,就應全部歸公,不過由於目前各種的政治、經濟、社會因素已大不相同,因此我國目前的增值稅稅率,係按土地漲價總數額的不同,分別採用20﹪、30﹪及40﹪等三個級距。換而言之,土地漲價的部分,約有一大部分須繳納予政府,故對於售地的消費者來說,負擔不可謂不重。因此要如何節稅,係成為一項重要的課題。

根據土地稅法的規定,土地增值稅採用自用住宅10﹪的優惠稅率申報繳納,必須符合下述幾項要件:

一、一個人一輩子只有一次的機會來享受自用住宅優惠稅率,而且是夫妻分別計算。

二、所出售的土地上房屋必須是自用住宅,而所謂的自用住宅其要件如下:

(一)土地所有權人、配偶、未成年受扶養親屬、直系血親尊親屬、直系血親卑親屬、直系姻親等設置之戶籍,只要出售當天有戶籍即可,並未規定需設籍滿一年。

(二)出售前一年內,房屋未出租予他人。

(三)出售前一年內,房屋未供營業使用。

三、土地的面積在都市計畫範圍內小於300平方公尺(約91坪),在區域計畫範圍內小於700平方公尺(約212坪)。

四、地上房屋的評定現值(即房屋稅單上記載之房屋課稅現值)不得小於土地公告現值的10﹪,但房屋建築工程完成滿一年以上者不在此限。

出售房地產要妥善運用增值稅優惠稅率 (好房網資料中心)稅 情境圖 (好房網資料中心)

由於自用住宅增值稅所需繳納的金額僅為一般增值稅所需繳納的五分之一左右,故消費者在出售房地產時,應先查明並估算房屋出售時所需繳納的土地增值稅金額。倘若想要出售之房地產尚有他人設籍或有營業行為,而又想要享用自用住宅優惠稅率時,不妨儘速將他人戶籍遷走或結束營業行為,並等屆滿一年後,再行申報繳納增值稅。但因一生僅有一次機會享用自用住宅優惠稅率來申報繳納土地增值稅,故須審慎考量。

此外,若先生或太太已使用過一次自用住宅優惠稅率,而配偶則未曾使用,這個時候如果使用過自用住宅優惠稅率的人又想要賣房子,就可以先將名下的房地產用「贈與」的方式移轉到未使用過自用住宅優惠稅率的先生或太太名下,然後再用沒使用過自用住宅優惠稅率的所有權人來出售房屋,就可以名正言順的使用自用住宅優惠稅率增值稅優惠,但是要多負擔一點契稅、登記規費及代書費,不過通常節稅的金額應該都大於印花稅及代書費的金額。

但要注意的是,不論先生或太太把房地產贈與給對方固然不必繳交土地增值稅,但是下一次新所有權人要出售的時候,計算增值稅時,前次取得地價是從贈與權那次買入開始算,也就是說該繳的增值稅政府「總有一天等到你」,別以為這樣增值稅就逃到了,那是不可能的。

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