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賴淑惠 資深新聞人、作家,著有「就靠房市躺著賺」、「房仲話術大揭密」、「小資首購術─敗犬變屋婆」等,喜歡買房子,還喜歡觀察整個房市的發展與變化,深信就算是單打獨鬥的單身小資女,只要用對方法、找到絕竅,首購也能有春天!
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解構房價利潤黑洞!「薄利宅」翻轉房市世代

相關關鍵字

#房價 #建商 #降價

文/賴淑惠

上一篇,我們談到「房市倒掛」的現象,崩解了過去的房價邏輯,房子不再是越新越貴,市中心甚至也可能比近郊還便宜,蛋黃區與蛋白區已經變成一團混蛋,界線越來越模糊,當這些過去被房地產業者奉為圭臬的法則,全被打掉重練,未來幾年,這樣的房價趨勢仍方興未艾,不管是中古屋、新成屋還是預售屋,只有打斷手骨的「薄利宅」才能成交,認清現實吧!房地產再也不是讓建商或屋主大發利市的投資標的,當這類投機客層被迫退出市場,買房、賣房將回歸最原始的供需關係機制,新的房市價格秩序,正一步步面臨重建!

解構房價利潤黑洞!「薄利宅」翻轉房市世代(好房資料中心)越降越多 雙北降價屋逼近3成(大刊頭)

投降輸一半!薄利建商慘澹求生恐成常態

要精準挑選「薄利宅」,最簡單的入門,就是從預售屋的房價結構看起。一般而言,建商蓋房子最花錢的部分,當屬取得「土地」的支出,在地段越好的地區,土地成本所佔的比重就愈高!舉例來說,台北市房子的土地成本,大約佔總成本的七成;其他縣市的土地成本,則約佔五成左右,但將本求利的建商,還會把開發土地、建築營造、販賣銷售,連同承受景氣與原物料上漲的風險,甚至是利率上調、利息增加等變數,通通架床疊屋的一股腦算在房價上,最後再計入自己兩成到三成的「純利潤」,如此累積算來,房價怎麼可能會不高?

有代銷私下透漏,房市多頭的時候,很多建商搶建照完成後,由代銷負責三成、中間體蓋完賣兩成、結構體完成再賣三成,剩下的20%,就是建商的純利,鎖定交屋前的價格,還可以比預售時墊得更高,他們更是有恃無恐,賣一個總銷數億的預售物件,動輒賺進數千萬營收,更別說有的深口袋建商,一次同推數案,賺的更是讓人瞠目結舌的瘋狂暴利!如今,風水輪流轉,往日風光不再,現在賣得出去才是王道,代銷喟嘆,想成交的建商,起碼得把利潤降低1/3到1/2,在市場上才勉強有一丁點競爭力,只是,羊毛出在羊身上,代銷掃到颱風尾,想混口飯吃,連他們的銷售業績獎金,難免也跟著縮水。

從市場現況來看,也反映了房市的「薄利」趨勢,像是板橋江翠北側的重劃區,從六字頭降到四字頭,建商讓利1/3,淡海則是從每坪二十幾萬,降到一字頭的成交價,都是最近討論高很高的成功案例,但,看似跳樓大拍賣的背後,建商還是有賺頭!說穿了,以前賺太多太飽,現在不過就是回歸正軌,還咱們一個公道,當新的利潤模式開始逐步下修成形,這個有錢建商樂此不疲的金錢遊戲,就沒這麼好玩了,玩的人自然變少,市場上的餘屋量也不會再瘋狂成長,買房子回歸一般供需交易,買賣嘛!我們不是不能給賺,而是要賺「合理利潤」,新薄利時代來臨,無殼族買屋夢想成真,有機會世代翻轉!

逢低搶進中古「薄利宅」 最低實價8折開殺

我說的,是一個正在發生的轉變,不要懷疑,當房市的榮景不再,從源頭的預售物件,開始一馬當先變革,下一步,中古物件跟著風雲變色,在只有「薄利宅」能成交的新時代,預售屋先降價求售,不肯讓價的中古屋,就只能留著成為傳家寶,房價未來幾年還想往上攀,機會真的不太大!如果不想買預售屋,肯丟出來在市場上廝殺的中古屋,也別跟他客氣,畢竟「新薄利時代」當前,你買貴了,下一輪如果要賣,還是得釋出薄利利多,才有機會脫手。

從過去的預售屋讓利邏輯來看,人同此心,多數中古屋主的期待值,大約也落在取得物件時的房價,起碼多兩成的利潤,但,當房價趨勢往下走,不妨直接翻出同社區類似物件近兩到三年的實價登錄紀錄,以最低的價格再打八折當開價,在雙方斡旋過程中,一點一點往上加,切記!鎖定持有超過五年以上的屋主,加價幅度最多到最低實價八成五到九成,讓賣家有薄利可圖,卻又不至於開出讓自己難以下嚥的價格,賓主盡歡,也因為這類屋主取得時間早,真的想賣,賺一點就可以打包走人,跟他們過招,就是得算準心態、精確出價。

但,什麼樣的價格,才算薄利多銷?做對功課很重要!不能只做區域幾個同類型個案的功課,因為大家賣房子開價都會互相參考,因此,同區要預售案、新成屋與中古屋的行情,都要能精確掌握、互相比較,記住!房價結構已經開始改寫,建商、屋主少賺的,就是我們的機會,心裡頭有個底,才不會被騙了還幫人家數鈔票!

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