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賴碧瑩 國立屏東大學不動產經營學系教授、擔任過系主任、研發處處長、環太平洋不動產國際學會理事長、國際不動產學會理事、FRICS及各式各樣政府機關委員,熱愛這塊土地與房地產。著有:現代不動產估價理論與實務、住宅及不動產資訊規劃。
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買房不是買股票 揭開房屋訂價真相

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#買房 #殺盤價 #殺價 #多空觀點

文/賴碧瑩

因為教書關係,我常常要看房地產新聞,我最常看到的新聞就是:殺盤賣出、殺價取量、止跌回穩、破盤嚴重,這些股票市場常用的名詞,也出現在房地產市場,對於一般市民來說,這樣的新聞他停留的秒數應該不長,除非他是投資客,對一般市民來說,住的開心,住的安全最重要,這就像食安風暴,許多民眾說我只是要吃得安心,住宅也是,但是大家把過多的焦點放在房價是不是最低點,房價要讓利多少?也因為我是一個講授房地產的學者,周邊朋友總是會問我,老師:我想買房您覺得現在適不適合進場買房?通常這時候我會簡單的問一句:要自己住的嗎?當然阿!老師,我是自己要住的,既然要自己住,我就像個算命師回他一句:天天都是好日,趕快去找適合的房子。

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其實,買房的邏輯很簡單,因為買家的重點在住,這就是房地產界最常說的:剛性自住需求,(我實在不懂幹嘛用一堆艱澀名詞給民眾)。既是自住,抓對重點就好,可惜人類阿!躲不過一句話---人性的貪婪。多數時候,想買房的人,常常要馬兒好,又要馬兒不吃草,想撿便宜,但是又要建商送著送那,最好是房價再打個七折八扣。

當市場一片讓利聲音,似乎大家把焦點擺在讓利上面,認為讓利才是王道。試想當您逛街看到一間店面寫著:結束營業大拍賣,您認為這是噱頭還是真的大拍賣,我想兩種可能性都有,但是前者成分居多。因為您如果翻開行銷理論書籍,它一定跟你說:行銷策略4P,其中訂價策略最種要,房價怎麼定呢?當然是跟著成本走,成本高,定價自然高,房屋成本包括,土地成本+建築成本+銷售利潤,試想這模簡單的公式,誰都會,所以所謂的讓利,就是把銷售利潤刪除,除非您想住在偏遠地區、住在有危險可能的房屋,否則前面兩項成本是不太可能降的,所以說讓利,是要有利可以讓,我想多數的人絕不會希望偷工減料吧!也不希望買地建案建設公司跑路走人吧!

文章寫到這,就讓我想到我有一年在澳洲雪梨的接待中心看房產,一個大小像咖啡廳的店面,擺了幾張桌子,桌子上是每一個建案的模型,銷售人員僅有兩位,陽春的不像是在賣一戶上千萬的房產,但是這樣的場景讓我理解到,他們真的是在賣屋,不是在賣氣氛裝潢的。這時候他們所開出的房價,我相信房屋的價格是真實的,因為沒有太多華麗的包裝,沒有燈光美氣氛佳的誘惑,有的只是您要自住還是投資問題。

所以下次您再度光臨建案時,請記住讓利是讓在哪裡,買房只要抓對重點,住還是投資即可,因為買房不是買股票,今天買明天賣,是否買到低點等,買房產是買來住的,殷實的建商,實在的房屋,適合的區位,才是選擇房屋的王道。

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