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賴淑惠 資深新聞人、作家,著有「就靠房市躺著賺」、「房仲話術大揭密」、「小資首購術─敗犬變屋婆」等,喜歡買房子,還喜歡觀察整個房市的發展與變化,深信就算是單打獨鬥的單身小資女,只要用對方法、找到絕竅,首購也能有春天!
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「房市倒掛」崩解房價邏輯!想買「落水宅」這樣算…

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#新屋 #房價 #中古屋 #新成屋 #預售屋 #多空觀點

文/賴淑惠

最近,房市出現「新不如舊」的價格亂象,我有不少想買屋的朋友,看得眼花瞭亂,因為預售與新成屋,居然比中古屋還便宜!過去,哪有這種好康?我們幾年前買屋,都是像賣火柴的小女孩,在麵包店外流口水般,巴巴望著豪華預售屋案場,然後摸摸鼻子,去看價格相對便宜的中古物件,現在這種罕見的價格亂象,徹底崩解了過往的房價邏輯,讓我身邊不少朋友,開始起心動念,新屋比老房便宜,誰還跟你囉嗦?「當然是買新成屋!」

「房市倒掛」崩解房價邏輯(示意圖/好房網News記者 陳韋帆攝影)明日綻看屋情境。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)

■    喜新厭舊搶倒掛宅?超高公設恐吃掉價差!

這股被稱為「倒掛效應」的房價現象,最近,也傳出在對岸延燒,2017年11月中,因為房價倒掛,導致南京河西十家預售樓盤,在開售登記候,排隊人潮長達一千多米,小板凳、折疊椅都搬來了,更誇張的是,連「黃牛」們都嗅到了代排商機,明明樓盤推出的房數只有365套,但登記處排隊居然超過3000人!房市不景氣,兩岸似乎都嗅出了端倪,對比近一年新案的破盤價資訊,台北市北投區、文山區、新北市板橋區、土城區、樹林區、桃園市桃園區、台中市北屯區、高雄市鼓山區等區域,都出現這種罕見趨勢,其中,新北市板橋區與台中市北屯區,老房子的單坪價格,甚至比新房子高出九萬多元!

價格的翻轉,果然也帶動了市場效應,根據最新的房仲調查資料顯示,2017年第4季,有購屋預算的民眾中,高達7成偏好購置新成屋,其次為屋齡15年以下的中古屋,約達57%的比例,預售屋以32.1%位居第三,拍賣屋及屋齡老的中古屋,佔比皆在3成以下,顯示在這股「打倒掛落水宅」的趨勢之下,年底出籠的購屋買盤,多強力鎖定新房子,其中,又以年輕首購族群為主,大家都希望第一間房,買得又新又便宜。

這種因為「房價倒掛」,引發的「喜新厭舊」簡單買房邏輯,人同此心,不言可喻,這類「倒掛宅」儼然已經是房市落水狗!不過,如果光聽到單價下降就見獵心喜,恐怕是大大小覷了建商,不知道大家有沒有注意到,約莫在一個月前的一項最新調查,就在房價喊砍喊殺的同時,今年台北市預售屋的平均公設比,居然悄敲來到33.9%,創下歷年來第四高水準;而新北市衝上32%,較2016年增加0.5個百分點,這也是新北房市史上新高紀錄,墊高這個調查數據的,就是這些讓大家有感讓利的新房子,不管是預售屋還是新成屋,有不少案子的公設比,遠遠高過平均值。

■    重劃區新屋偏遠難及?買車.停車計入「房價支出」

這數字代表什麼?用算的最清楚!相較公設較低,室內坪數紮紮實實的老公寓,新房子當然差多了,一樣買30坪的物件,新房子的可利用空間20坪不到,比起平均公設約10%左右的老公寓,一來一往,室內空間差了6、7坪,有的幾乎零公設的老宅,跟買同樣坪數的新房子相比,空間差距接近10坪,這個大小幾乎就是一個房間的坪數,簡而言之,看似買到一樣坪數的房子,新房、舊屋的差距,也許就是兩房跟三房的空間落差,所以,切記!挑選這類「落水宅」,一定要把公設坪數的差距計算進來,否則,你以為撿到的便宜,其實,全算在公設上了。

另外,這類落水的倒掛物件,多數落在重劃區,通常交通與機能不便,進出大多無法完全依賴公共運輸系統,不少人剛開始買這類物件,以為自己可以承受舟車勞頓,時日一久,買車的需求浮現,屆時又得再買一個車位,這些架床疊屋的預算,當然也得加總在「房價支出」上!更別說,我們之前就一再提醒,很多建商表面降低「買房價」,暗地墊高「車位價」,舉例來說,一坪原本30萬的25坪小兩房,總價750萬,如果一坪降個2萬,總價變成700萬,看似帳面上砍了50萬,但原價120萬停車位,硬是賣個170萬,換湯不換藥,價格根等於不動如山。

乍聽之下,不如買中古屋嗎?答案當然沒有這麼直線,畢竟現在有太多中古屋主心態強硬,寧可手握物件過冬,但,不用太擔心,當隨著新屋房價落底的「定錨效應」,硬頸的中古屋主,再怎麼頑強抵抗,也只是讓短痛變成長痛,壯士斷腕的時機,不時不到,而是時候未到!只是,2017過去,展望2018,擺盪在新舊之間,我建議購屋客在面臨抉擇,是否跟風搶進這類「落水宅」的時候,不但要同時比較周邊中古屋價,算出新舊價差,再連同公設與停車位等近慮、遠憂合併計算,如果買的是預售屋,不妨也將等待交屋期的「租屋支出」算進去,如此一來,才能確知自己到底是買到便宜,還是根本著了建商的道,空歡喜一場!

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