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范世華 房地產講師,智庫雲端有限公司負責人,兼具有銀行徵審、鑑價及房仲業務實戰與人才訓練的豐厚資歷,發表過數本不動產的暢銷著作之後,已晋升為出版發行人,並持續發行『房產財庫』及『財經智庫』等系列作品。
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房子貴不一定好、便宜不一定差 需求才是王道

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#房價 #自住 #多空觀點

文/范世華

房地產畢竟是具備長期使用的性質,所以如果考慮自用而購買的純粹消費行為,房價合不合不理其實也就是取決於整個市場對於「未來預期」的一種反應,以往我們對於預售屋的廣告印象,最常聽到的就是以「某某交通建設即將完工」,意味該區房價即將大漲的未來想像為訴求,這樣的廣告說詞,乍聽之下不僅是要吸引投資客去買,實際上也吸引一般的民眾為之心動。

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照正常一般購屋的消費者,如果為的只是居住的目的,不是應該考量居住的品質環境嗎?怎麼反而會讓房地產未來增值的利潤所吸引呢?也就是因為這個對於未來可能獲益有所期待的投機心理,房地產的售價因此也就有了所謂的超額利潤,才使得房地產的價格普遍高於實質價格的現象,也就是「超漲」的房價。

因此房價要如何衡量出一個所謂的合理性?如果能夠去掉這個「超漲」的部分,簡單即可判斷出它應該所具有的實質價格。

在市場集體對未來預期看好的情況之下,賣方所謂的拿趬是說:「我如果現在賣掉,就失去了未來可能的獲益。」因此出售的「時價」,就必須先加上預期利益才行,在這種氛圍下消費者要能爭取一個真正的合理價,是不可能的事;但如果市場集體對於預期未來的房價堪慮,購屋者根本就不會吃這套什麼「對於未來預期看漲」的廣告訴求,因為賣方倘若堅持要加上時間成本的售價,那麼不會留著以後再賣,反而更划算嗎?

因此當房市低迷價格走跌,沒有任何期待利益時,房地產的交易普遍是看買方的臉色,所謂合理的房價,才會在彼此斤斤計較以及精打細算之下,買方願意支付價款、賣方接受應得利潤或承擔的損失,雙方達成共識的條件之下才會出現所謂的合理價格,同時也才看得見房地產的實質價格存在。

在以往房屋市場行情紛亂時,很多人會受到廣告訴求吸引力的影響,而做了錯誤的判斷,可能因為郊區的房價便宜,就去買了距離上班工作很遠的地方;或是因為市區的房價貴,則選擇了狹小的居住空間,結果兩者皆不是自己原本真正適合、真正想要的。

而當房市現在可能造成投機心態誤判購屋行為動機的影響條件和環境回復正常後,我們更能夠真正面對購屋的自身考量,更應該純粹回歸到一個正常的購屋心態,不要去考量投機價格以及現況仍看不見的其他條件。當下房價高、低的問題,姑且放在後頭,應該衡量自己要的是什麼?需要生活品質良好的環境,就應該先以品質環境為訴求重點;需要生活便利,就應該考量住居臨近的機能環境…然後再看自己能夠負擔接受的價格程度。寧可多花一點時間、多了解一下環境、多做一些比較、甚至多負擔一點預算,並非房價便宜不會漲的地區就沒有好品質的房子;也並非價錢貴的房子就不能買,重點是要選對適合自己的居所,這才算是符合原本真正購屋的本意。

 

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