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林奇芬 林奇芬曾任Money錢雜誌社長,Smart智富月刊社長、總編輯,擅長將艱深難懂的財經議題,翻譯成大眾能懂理財知識,著有「藏富─我用基金賺到一輩子的財富」等書。
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政府帶頭降價 房市利多還是利空?

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#房市政策 #2018房市 #公告地價 #土地現值 #多空觀點

文/林奇芬

2017年房市最大亮點是成交量回溫,不過房價卻有下跌壓力。展望2018年,在六大都市公告地價全面下調下,房價趨勢仍然看跌。主要仍然寄望成交量能否加溫。

不只房價跌破5字頭 地價也回不去了(大刊頭)

幾個政策面動向,可以觀察2018年房市走向。

一,政府公告地價下修,房價看跌?

年底六大都會區公告了2018年的公告地價與土地公告現值,令人訝異的是,六大都會區全面下調公告地價,而且修正幅度還不小。台北市公告地價下跌6.12%,桃園市下跌4%,台中市下跌6.36%,都是修正幅度較大的都市。

另外,公告土地現值六大都也同步下修,值得注意的是,2017年僅台北市、新北市、桃園市下修公告土地現值,但2018年卻是六都同步下修。這是過去七年來首見現象。

先前想要壓抑房市過熱,政府手段是提高公告地價與土地現值,這會帶來地價稅、土地交易所得稅成本,讓房市降溫。而目前政府政策反向操作,開始調降相關地價水準,從稅負角度來看是利多,有利於民眾持有房地產,但從實務交易面來看,顯示房價趨勢向下,政府因應市場變動彈性調降價格。

二,選擇性信用管制少,但利率還能凍結嗎?

先前央行對房市祭出各類選擇性信用管制,嚴控房市過熱。但自2016年起,許多管制措施都已經排除,目前只剩下豪宅仍有貸款六成上限規定。豪宅定義是台北市房價7千萬以上,新北市6千萬以上,其他都市4千萬以上。豪宅具有指標性功能,豪宅限貸壓抑了豪宅市場交易量,也讓房價有天花板壓力。

但另一方面,對於一般民眾房貸放款則是大舉放寬,包括放寬銀行的房貸風險係數,可以增加房貸放款,而銀行對首購族也放寬貸款成數,利率也在相對低水準,讓整體房貸餘額快衝上7兆元歷史大關。

不過,目前美國正在緩步調升利率,許多國家央行也開始收緊資金,2018年資金緊縮壓力將更為明顯。除此之外,近期原物料價格逐漸增溫,通膨率是否有開始增溫跡象也值得注意。台灣央行利率在連續六季凍結之後,2018年也開始面臨挑戰了。對房貸族而言,雖然利率上升幅度應不會太大,但未來可能面臨利率止跌轉升趨勢。

三,壽險大戶難進場,商用不動產冷

先前金管會對壽險業者有一個最低租金報酬率條款,限制租金收益率不得低於2.345%,在台灣房價大幅攀升後,壽險業者想要找到符合條件的物件相當困難。壽險大戶難以進場,讓商用不動產市場迅速降溫,也讓整體房市有相當冷卻效果。這條禁令至今並未取消,除非房價有較大修正空間,否則壽險業者難尋投資標的。

此外,目前台北最繁華的東區,卻傳出店面空置率高的現象,甚至百貨公司新光三越都宣布,2018年將結束新竹、台北南西二館二個分館。在全球進入電商崛起的環境下,實體店面銷售萎縮,商用不動產更是雪上加霜。在這樣環境下,很難寄望商用不動產帶動市場交易活絡。

從以上三個現象觀察,2018年的房市仍有不小的挑戰。

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