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林奇芬 林奇芬曾任Money錢雜誌社長,Smart智富月刊社長、總編輯,擅長將艱深難懂的財經議題,翻譯成大眾能懂理財知識,著有「藏富─我用基金賺到一輩子的財富」等書。
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去年成交量微增 今年買房關鍵這5點

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#房市 #春燕 #降價 #多空觀點

文/林奇芬

2017年即將進入尾聲,過去一年台灣的房市稍微看到幾隻春燕,不過,燕子主要是看到降價才飛來的。展望2018年,還是沒有太大利多可推升房市,除非價格有較大的調整空間。

2017房市價跌量增,2018停看聽(好房網News記者 陳韋帆/攝影)內湖五期房市情境。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)

我們可以從五大面向,來檢視台灣整體房市走向。

一,房屋移轉棟數增溫

根據內政部統計,今年1至10月房屋買賣移轉棟數共計21.66萬棟,跟去年同期比增加了1.96萬棟,成長幅度9.97%。2016年是近10年房屋買賣移轉棟數最低的一年,全年僅24.5萬戶,今年預計可以優於去年,房市成交量稍微看到回溫跡象。

二,房價指數跟去年比呈現下跌趨勢,但稍有回溫

內政部統計的房價趨勢分數,全國房價最高分數出現在2013年第一季,達到136.3分,之後則一路下滑,最低在2016年下半年僅67.5分。2017年房價趨勢分數稍微回升,今年上半年是76.6分,與去年同期大約持平。

若以六大都會區觀察,目前台北市房價趨勢分數回溫較快,已經比去年同期還高,但新北市、桃竹、台南、高雄則尚未回到去年水準。

另外,若觀察2017年第三季國泰房地產指數報告顯示,大多數地區呈現價跌量增走勢,第三季價格雖較上一季上揚,但較去年仍是下跌。而台南市則是價量俱縮,需要留意。整體而言,價格下跌較有機會促成交易。

三,房貸利率在歷史低檔

2017年10月五大行庫平均房貸利率為1.63%,這是近15年來最低水準。由於銀行資金充沛,各家銀行也努力衝刺房貸,目前房貸餘額已經高達6.96兆元,比去年成長4%以上。

雖然台灣央行一直維持低利率,但在全球開始縮緊資金下,預估利率再下調空間不大。反而未來利率由低點上揚的機會更高一些,這部分需要留意。

四,餘屋與新屋量仍相當龐大

營建署統計2016年全國有86.3萬戶低度使用住宅,其中屋齡5年內的新建餘屋更高達7.4萬戶。若以近5年觀察,第一次所有權登記的房屋棟數,每年約有10萬到12萬戶的數量,可見得還有相當龐大的新屋將加入市場。在供過於求的環境下,房價仍面臨不小下修壓力。

五,國際景氣是否持續樂觀

今年全球景氣呈現樂觀發展,許多國家還上修今年與明年經濟成長率預估。台灣主計處預估2017年經濟成長率為2.58%,2018年預估為2.29%。雖然仍有2%以上的成長,但成長幅度較今年小一些。

目前IMF(國際貨幣基金會)對2018年全球經濟成長預估有3.7%,比2017年的3.6%稍高一些。其中美國維持2.3%成長,歐洲從今年2.1%降為1.9%,日本則從今年1.5%大幅下修僅剩0.7%,但新興市場則有4.9%成長,成長幅度比今年4.5%高。

整體而言,成熟國在景氣高峰,但新興市場仍在成長軌道。較令人擔心的是,美國持續升息、縮表,是否帶來金融市場壓力,以及景氣是否在下半年面臨較大壓力,這是明年較大變數。

從以上五大面向觀察,目前台灣內部房市情況是,餘屋、新屋量大,但買氣提升,成交量稍有加溫,若價格可修正,較容易促成交易。但未來要小心的變數是,利率攀高,以及國際景氣是否維持樂觀。以近期台股一直在萬點附近盤整,上攻力道不足的現象,可能也會對房市帶來壓力,2018年購屋仍要停看聽。

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