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林奇芬 林奇芬曾任Money錢雜誌社長,Smart智富月刊社長、總編輯,擅長將艱深難懂的財經議題,翻譯成大眾能懂理財知識,著有「藏富─我用基金賺到一輩子的財富」等書。
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房價不漲,買屋是賠錢還是存錢?

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#房價 #存錢 #賠錢 #多空觀點

文/林奇芬

最近看到網路上有人討論,有網友已經存了一些自備款,但他認為付房租相對較便宜,對於究竟該不該買屋,內心很掙扎?

究竟該不該買房子,我認為不仿從幾個面向來考量。

房價不漲,買屋是賠錢還是存錢?(好房資料中心)哭哭!買預售慘賠200萬…可以這樣節稅(大刊頭)

你是否具備投資理財能力?

目前房價並沒有大漲條件,把錢放在房地產,不如把錢拿去投資股票或共同基金。但前提是,你必須具有很強的投資能力。很可惜的是,大多數人投資成果都不太理想,資金放在手上,最終是穩定增值?還是反而因投資不當帶來虧損,錢越來越少?

如果你不具備投資理財能力,買進房地產反而具有保值效果。如果你很會投資,不一定要買房地產。

你是否具備很強的消費克制力?

一般人若沒有購屋壓力,就沒有存錢、繳貸款的負擔。因為財務負擔輕,消費能力強,不知不覺中會去買車、旅遊、買精品,錢在不知不覺中花掉了。等過幾年後發現,周邊朋友已經有存款、或有房子,但自己卻是口袋空空。除非你是一個消費自制力很高的人,可以做到紀律儲蓄與投資,否則買屋可以幫你強迫儲蓄、節制消費。

繳房租與繳房貸,有甚麼不同?

雖然台灣目前租金報酬率極低,房租支出遠低於房貸支出,不過,這二者本質上並不相同,還是要先弄清楚。房租屬於費用,花掉了就沒有了。但房貸中有一部分是用來還本金,長期下來可以強化累積資產能力。

舉例來說,例如,若貸款500萬元,利率2%,貸款20年,每月本息攤還金額是25294元,但其中16961元是償還本金,8333元是還利息,而且隨著本金逐漸攤還,每月利息支出逐漸減少,本金償還金額卻逐漸增加。例如,經過三年後,每月還本金提高為18000元,利息支出降為7300元,費用越來越低。

也就是說,房貸負擔雖然高於房租,但有將近7成金額是用於降低負債,也就是累積資產,僅有3成是費用。但若是繳房租,則全部是屬於費用支出。

你是否想要擴大財富槓桿能力?

一般上班族每個月最多可存1、2萬元,想要累積千萬資產,是相當高的門檻。但是,若透過房地產可以擴大財富槓桿能力。舉例來說,若想買進1000萬元的房子,手上僅有300萬元自備款,可以跟銀行貸款700萬元。如此就可以用300萬元,去持有1000萬元資產。

一般人若要要用300萬元擴大投資,投資股票最多僅能融資60%,也就是最多可擴大投資金額至750萬元,此外,股票融資的利息成本是6%。而房地產可以貸款金額可達7成或更高,同時房貸利率目前僅2%左右。相較之下,房地產的財務槓桿更大,同時成本更低。

從以上幾個角度來分析,買屋,不光看房價上漲或下跌,還要看持有房地產後,對個人資產是正面還是負面。除非,你買的房子持有20年後,房價大暴跌,否則以目前台灣房價持平或微跌的環境,對年輕購屋族來說,買屋可以發揮強迫儲蓄、累積資產的功能更多一些。

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