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卓輝華 中國土地改革協會理事長,中華民國消費者文教基金會房屋委員, 文化大學市政暨環境規劃研究所兼任助理教授,英國皇家特許測量師學會資深會員 長期觀察台灣房地產市場景氣變動,關心不動產交易安全 出版「房市激盪五十年」
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實坪計價怎麼算?5種算法DIY

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#雨遮 #屋簷 #實坪計價 #多空觀點

文/卓輝華

2018年起,內政部規定雨遮、屋簷不計坪、不計價新制上路,或許民眾寄望於實坪計價新制能引導房價下跌?但也有業者見招拆招,認為房價可能更會被灌水!事實上,房價漲跌還是要看經濟、金融、政治、社會等綜合表現與政府政策調控力度,不容易因為雨遮、屋簷不計坪、不計價就有明顯房價漲跌!

雨遮不登記、不計價新制2018年元旦開始上路 (好房網News記者 陳韋帆/攝影)
雨遮不計價。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)

實坪計價的最大意義應該是要民眾認清少數哄抬房價的業者,一再用國際都市的實坪價格與臺灣虛坪計價,兩者風馬牛不相及的比較,試圖拉抬臺灣房價的技倆。另一個層面是要購屋消費者看清楚實坪與虛坪的關係。

過往的購屋者在意房價有無上漲,只要有上漲,公設比高低都無所謂!當前處於房價欲漲不易,甚至向下修正過程,而且轉向買方市場的同時,購屋消費者不妨多花一點心思關心實坪內容,購買房屋除了比較單價高低之外,還要進一步了解房屋各個面積項目內容及其實益,才有機會買到高CP值房屋。

通常房地產買賣的主要面積項目,一是土地持份面積,二是房屋面積。房屋面積中又包含主建物、附屬建物、公共設施、停車位等四項,本文從房屋面積層面來分析。假設一棟15層住宅大樓的8樓,總面積80坪,總面積分拆後的公設面積20坪,停車位10坪,陽台5坪,雨遮3坪,主建物42坪,房屋總價4000萬元。以下可以分成五種單價分析。

單價一:房屋總價除以總面積的單價。

此種單價通常偏低,會吸引與提高購屋者的搜詢度,也是最不專業、不合理的單價。

4000萬元÷80坪=50萬元/坪

單價二:房屋總價扣除停車位後之單價

停車位通常以個數計價,多數不會以房屋單價計,因此房屋總價含停車位時,應先扣除停車位的面積與價格,剩餘為房屋的面積與價格。

假設停車位每個200萬元,扣除後的房屋總價為3800萬元。

房屋價格÷(房屋總面積-停車位面積),得到一般認定的房屋單價。

3800萬元÷(80坪–10坪)=54.3萬元/坪

單價三:房屋面積扣除公共設施面積視為實坪

內政部研議於實價登錄中,同步公布扣除公設虛坪後的房屋單價屬之。

即房屋價格÷(房屋面積–公共設施面積)。亦即,房屋價格÷(主建物面積+附屬建物面積)

3800萬元÷50坪=76萬元/坪

單價四:由於附屬建物包括陽台、雨遮、屋簷或早期的露臺等面積,其中的雨遮、屋簷或露臺也多被認定是虛坪範圍。因此,只認計陽台屬居家生活所及空間,將其列為實坪範圍認定。

房屋價格÷(主建物﹢陽台面積),作為實坪計價的單價。

3800萬元÷(42坪+5坪)=80.9萬元/坪

單價五:以實際居住的主建物空間坪數認定單價。

即房屋價格÷主建物面積。

3800萬元÷42坪=90.5萬元/坪

我們分析上述五種單價後,可以依下列步驟比較房價合理性:

以相同或類似條件(區位、屋齡、樓層等)之主建物實坪單價(單價五)為基準,與其他物件之實坪單價比較。

如果陽台佔主建物面積的1/8以內,且其配置有利於與主建物整體使用價值時,也可以用單價四為基準,與其他物件之單價四互相比較。

接著以單價四或單價五之實坪計價為基礎,查證與比較不同物件的公共設施分佈、面積比例與實用性、合理性,甚至包括大樓管理維護等因素。

近年來建商推案之大樓公設比,已經形成默契或共識,普遍低公設比都設定在26%-29.9%,中等公設比在30%-35%,高公設比在36%以上。至於公共設施含有哪些項目、內容與品質,皆因個案而異。有些社區的公共設施提供有健身房、圖書室、交誼廳、體面的大廳等,另一社區的公設比可能與前者相當,卻可能未提供或只提供少數的設施項目。因此,如果單價四、五價格相當者,則以提供優質公共設施者列為優先考慮或表示其CP較高,亦可以管理費高低再去衡量之。依此實坪單價去類推、尋找合理價值的產品。

雨遮、屋簷於107年起不登記與之前的有登記,又多出一個一國兩制現象,我們不可能寄望於政府推出實坪計價後,建商就會推出實惠的房屋給購屋消費者。消費者惟有掌握實坪與虛坪的評估比較方法,以更精緻的專業角度挑選與比較產品價值,才是購屋致勝之道!

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