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卓輝華 中國土地改革協會理事長,中華民國消費者文教基金會房屋委員, 文化大學市政暨環境規劃研究所兼任助理教授,英國皇家特許測量師學會資深會員 長期觀察台灣房地產市場景氣變動,關心不動產交易安全 出版「房市激盪五十年」
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從三高到七低  房市才可能見底

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#房市 #自有率 #空屋率 #高房價 #多空觀點

文/卓輝華

2013年諾貝爾經濟學獎得主席勒(Robert Shiller)近日在台灣幾場演講中,提到台灣房市「三件事情同時發生、讓人匪夷所思!」

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席勒說的三件事情,指的是房市三高,意即在85%的高自有住宅率背後,竟然大家還蜂擁去買房屋,讓平均房價所得比高到9.5倍,比正常值3到5倍,高出1至3倍水準!在這麼高的房價水準之下,有錢人買了第二戶以上房屋,還把它空下來、不出租,於是造就了20%左右的高空屋率。房市三高現象,代表著幾個意義,一是台灣人真有錢,二是臺灣人真愛炒房,三是臺灣人怕沒房子住,四是臺灣人擔心房屋還會漲,五是台灣沒有投資管道!

台灣曾經在1989年創下第四波房價高峰,雖然當時政府提出政策調控,但是一直到6年後的1995年,建築開發業者在普遍面臨新建成屋銷售業績壓力下,多數採取「七低三高」的行銷策略,試圖力挽狂瀾、救亡圖存!最後還是無法避免過高房價與高空屋率的泡沫破裂。

當時所謂的七低,係指低單價、低總價、低自備款、低公設比、低利率(由建商補貼2到3年的貸款利率)、低樓層(工期短、回收快)、低頭期款。當時的三高與席勒提的三高不同,1995年流行的三高是高交易安全(履約保證,後來促成不動產經紀業管理條例的立法)、高附加價值(挑高產品、夾層個案增多、保固期拉長)、高額貸款(由建商補貼1到2成的貸款額度)。

耶魯大學教授席勒曾經預測到2000年的網路科技泡沫,以及2008年美國次級房貸危機而聲名大噪。在他的非理性繁榮觀點下,席勒坦言預測的最大問題:「其實是你永遠不知道這些泡沫膨脹何時會結束」。這次他到台灣參加亞洲華人不動產年會時,也針對台灣房市提出忠告:「台灣的高房價危機,我並不會意外5年或更久後,發生泡沫化現象,必須記得房地產在高點,進場投資的時候就是有風險,除了風險之外,我沒辦法告訴你會發生什麼事。」

現今的房地產市場,除了全球性低利率現象外,其餘6低都還沒發生。至於高交易安全已有經紀業管理立法與資訊透明來補足,高附加價值產品尚未見到,另金融業者在2000年房市泡沫驚恐中,已不時對高額貸款進行壓力測試、設下防線!因此,席勒教授提的三高,還繼續讓人匪夷所思中!

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