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林奇芬 林奇芬曾任Money錢雜誌社長,Smart智富月刊社長、總編輯,擅長將艱深難懂的財經議題,翻譯成大眾能懂理財知識,著有「藏富─我用基金賺到一輩子的財富」等書。
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房市跟著股市熱?要看5大指標2個變數

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#台股 #房市 #股市上萬點 #多空觀點

文/林奇芬

台股睽違多年,終於在今年6月站上萬點關卡,成交量也逐漸加溫,突破1000億元次數增加,不像去年總在600到800億元間盤整。過去經驗,股市是經濟領先指標,股市回暖,房市是否也能回暖?目前看來,房市熱度仍不及股市。

股市上萬點,房市也會跟著轉熱嗎?有幾項指標要觀察(好房網News記者 陳韋帆/攝影)台股近日連番下跌,股票投資指數創近2年新低。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)

今年第二季,台灣的景氣燈號又從綠燈轉為黃藍燈,讓人有些擔心景氣動能不足,但股市卻不受景氣燈號影響,不只緩步攀高,並站上萬點將近2個月的時間。金管會也發布統計訊息,今年第二季台股中實戶人數成長17%,顯示資金人氣回籠。

但房市是否有回溫跡象呢?我們檢查以下幾個指標。

一,房屋買賣移轉棟數成長。

今年上半年6都合計移轉棟數9.8萬棟,年增率20.7%,不過,有部分是因為大案交屋,讓移轉戶數大增。雖然上半年成長動能不錯,但有房仲業者預估,今年成交量可望比去年成長4%到10%,顯示對於下半年成交量能否持續擴大,似乎較為保守。

二,房市風向球維持黃藍燈。

住展房屋網主要調查北台灣新建案的市況,今年1、2月仍在低迷的藍燈,但3月之後已經轉為黃藍燈稍有回溫。但目前仍維持在黃藍燈區,未見進一步加溫狀態。

三,國泰房價指數上揚,但各區域不同。

根據國泰建設的全國國泰房地產指數,第二季較上季與去年同期,呈現量價齊揚的走勢,房市有回溫現象。不過各區域發展差異大,例如,台北市成交量維持低檔,但中價位房價呈現上揚走勢。新北市成交量擴大,但價格卻是持續走低,桃竹苗房市走勢類似。台中市價量俱揚,但與區域個案有關,高雄市價穩量縮。整體而言,成交量較去年上揚,但價格仍有修正壓力。

四,金融面管制放鬆。

央行對房地產的選擇性信用管制,自2016年3月之後就放寬了,目前僅剩下豪宅貸款比例限制。目前資金寬鬆,各銀行仍持續推動房貸業務,例如土銀對信用條件較好的首購族,貸款額度可提高至8成,此外,目前利率水準可維持在2%以下,金融面對房市是利多。

五,房地產持有稅有放寬空間。

先前台北市實施路段率與豪宅房屋稅,讓豪宅買氣急速降溫,被視為房市最大殺手。並引發後續各縣市加入提高房屋稅、地價稅的行動。不過,今年初台北市已經率先取消路段率,改為固定比例,並降低豪宅房屋稅。此外,財政部也邀請各縣市政府檢討房屋稅制。持有稅成長,未來或許有一些調降空間。

二個變數,需要持續觀察

整體來說,目前房市成交量有稍微回暖,但房價則並未同步上揚,部分市場仍有房價下跌壓力,現階段仍偏向降價才有量,並非量價齊揚的走勢。此外,未來房市交易量能否持續加溫,還需要觀察二個變數。

一,國際與台灣景氣環境。由於美國已經走了9年多頭,景氣能不能持續成長,成為國際金融市場的最大不確定性。

二,利率環境改變。美國正逐步調高利率,市場預估明年歐洲QE也會退場,資金逐漸緊縮,利率趨勢向上。台灣是否能持續維持目前低利率,也成為面臨的考驗。房市往往受到利率影響最大,也是未來主要的觀察重點。

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