文／賴淑惠
我們在前一篇專欄文章中，談到房市大颳讓利風，但有的建商騎牆觀望，想伺機調價，甚至有更多「殭屍建商」，仍死撐著高價在線上銷售，不肯向現實妥協，接到這種殭屍建案的代銷業者，一個個賣掛、撤場，再換新代銷來接手，不過，就在這種死硬派建商，還在做春燕回心轉意的大夢時，下一波房市地雷，正悄悄醞釀連環炸！
房貸黑洞驚現形？下一波…投資客剉咧等(資料中心)
假合約、真超貸 無本投資客「買鬼屋也賺」
過去，在房市多頭時，不少投資客大玩槓桿，甚至跟銀行房貸人員上下交相賊，在帳面上偷偷墊高房子的貸款估價，投資客低價進場，獲利出脫，一進一出，大做無本生意，承作房貸的銀行人員明知超貸，也樂得賺進業績，上級主管則睜一隻眼閉一隻眼，看似賓主盡歡的房市潛規則，相安無事多年，如今，這種只能做不能說的「房市老症頭」，變成地雷連環爆。
過去，這種手法很常見，就是用「假合約」換「真貸款」，舉例來說，就是用800萬買房，買賣雙方簽的是A約，卻另寫一份假成交B約，數字改成1000萬元送銀行，核貸8成通過，最後，買家等於用100%貸款買屋，利用A、B約做無本生意，在房市多頭的時候，只消短短一年半載，價格翻漲，一開始超貸200萬，但房價漲到1200萬，等同現賺400萬，這當中幾乎一毛不花的申貸人，根本有恃無恐，不但口袋麥可麥可，只要脫手賣掉，完全不愁沒錢還銀行，甚至還可以提前償還房貸。
這種從上到下同時「集體眼盲」的相關銀行人員，超貸的對象往往都是大客戶，或是長久往來的投資客、代書等老客戶，說白了，有關係就都沒關係，超貸的那點金額，反正投資客三、兩下就賺到了，如此專屬銀行房貸人員與投資客的遊戲規則，大家心知肚明，彼此相視微笑帶過，也就各安天命。
「超貸地雷」連環爆？投資客斷尾 法拍量激增
但，房市終究不是每天都在過年，碰上十多年多頭反轉，這些做無本生意的投資客，這下全栽了，也摔出這個房市長年以來存在的「房貸黑洞」，幾年前超貸入手的投資客，因為房價下跌，現在如果讓價求售，有可能連貸款都不夠還，才會緊咬牙根不賣，如果眼下這種買賣拉鋸的戰線持續延長，這波「超貸地雷」，勢必將一路引爆，過去風光多年的投資客，可能將被炸得體無完膚！
只是出來混，總是要還的，投資客前幾年賺飽了，遇上房市多頭笑呵呵，一旦市場反轉，也要懂得順勢放手，提早設下停損點，損益之間，有進有出，也不至於血本無歸，否則等到超貸風暴延燒，只會讓整體市場雪上加霜，因為擔保品價格在被高估的情況下，萬一碰上債務人財務狀況欠佳，或房市景氣下滑，很快就會產生大量呆帳，像是在民國九十年，就曾經發生因為銀行不良資產金額近兆元，法拍物件激增的情況；美國兩千年初期的次貸風暴，也是因為大批假房貸及超貸，最後引發全球金融海嘯，如果下一波的超貸效應越滾越大，恐怕不只房市每下愈況，還將反噬整個社會經濟。
不過，對購屋客來說，短期內的「微超貸風暴」利多，將逐漸浮上檯面，這道理很簡單，從時間回算，前一波的超貸投資客，仗著還有寬限期撐腰，中心尚存一絲冀望，但兩年過去，房市低潮始終徘徊不去，終究得跟當初的高額房貸正面遭遇，連本帶利討回，投資客再不脫手，恐怕也將被打入法拍冷宮，屆時拍價被迫折扣求售，只怕更難償還銀行，如此一來，斷尾求生成為超貸投資客唯一出路，趁此機會，自住買盤想要從中挑到低價物件，不妨兵分兩路，從中古與法拍房市入手，可能會有意外斬獲！
