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賴淑惠 資深新聞人、作家,著有「就靠房市躺著賺」、「房仲話術大揭密」、「小資首購術─敗犬變屋婆」等,喜歡買房子,還喜歡觀察整個房市的發展與變化,深信就算是單打獨鬥的單身小資女,只要用對方法、找到絕竅,首購也能有春天!
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房貸黑洞驚現形?下一波…投資客剉咧等

相關關鍵字

#房貸 #超貸 #核貸 #殭屍建商 #多空觀點

文/賴淑惠

我們在前一篇專欄文章中,談到房市大颳讓利風,但有的建商騎牆觀望,想伺機調價,甚至有更多「殭屍建商」,仍死撐著高價在線上銷售,不肯向現實妥協,接到這種殭屍建案的代銷業者,一個個賣掛、撤場,再換新代銷來接手,不過,就在這種死硬派建商,還在做春燕回心轉意的大夢時,下一波房市地雷,正悄悄醞釀連環炸!

房貸黑洞驚現形?下一波…投資客剉咧等(資料中心)房貸關卡 銀行(大刊頭)

假合約、真超貸 無本投資客「買鬼屋也賺」

過去,在房市多頭時,不少投資客大玩槓桿,甚至跟銀行房貸人員上下交相賊,在帳面上偷偷墊高房子的貸款估價,投資客低價進場,獲利出脫,一進一出,大做無本生意,承作房貸的銀行人員明知超貸,也樂得賺進業績,上級主管則睜一隻眼閉一隻眼,看似賓主盡歡的房市潛規則,相安無事多年,如今,這種只能做不能說的「房市老症頭」,變成地雷連環爆。

過去,這種手法很常見,就是用「假合約」換「真貸款」,舉例來說,就是用800萬買房,買賣雙方簽的是A約,卻另寫一份假成交B約,數字改成1000萬元送銀行,核貸8成通過,最後,買家等於用100%貸款買屋,利用A、B約做無本生意,在房市多頭的時候,只消短短一年半載,價格翻漲,一開始超貸200萬,但房價漲到1200萬,等同現賺400萬,這當中幾乎一毛不花的申貸人,根本有恃無恐,不但口袋麥可麥可,只要脫手賣掉,完全不愁沒錢還銀行,甚至還可以提前償還房貸。

這種從上到下同時「集體眼盲」的相關銀行人員,超貸的對象往往都是大客戶,或是長久往來的投資客、代書等老客戶,說白了,有關係就都沒關係,超貸的那點金額,反正投資客三、兩下就賺到了,如此專屬銀行房貸人員與投資客的遊戲規則,大家心知肚明,彼此相視微笑帶過,也就各安天命。

「超貸地雷」連環爆?投資客斷尾 法拍量激增

但,房市終究不是每天都在過年,碰上十多年多頭反轉,這些做無本生意的投資客,這下全栽了,也摔出這個房市長年以來存在的「房貸黑洞」,幾年前超貸入手的投資客,因為房價下跌,現在如果讓價求售,有可能連貸款都不夠還,才會緊咬牙根不賣,如果眼下這種買賣拉鋸的戰線持續延長,這波「超貸地雷」,勢必將一路引爆,過去風光多年的投資客,可能將被炸得體無完膚!

只是出來混,總是要還的,投資客前幾年賺飽了,遇上房市多頭笑呵呵,一旦市場反轉,也要懂得順勢放手,提早設下停損點,損益之間,有進有出,也不至於血本無歸,否則等到超貸風暴延燒,只會讓整體市場雪上加霜,因為擔保品價格在被高估的情況下,萬一碰上債務人財務狀況欠佳,或房市景氣下滑,很快就會產生大量呆帳,像是在民國九十年,就曾經發生因為銀行不良資產金額近兆元,法拍物件激增的情況;美國兩千年初期的次貸風暴,也是因為大批假房貸及超貸,最後引發全球金融海嘯,如果下一波的超貸效應越滾越大,恐怕不只房市每下愈況,還將反噬整個社會經濟。

不過,對購屋客來說,短期內的「微超貸風暴」利多,將逐漸浮上檯面,這道理很簡單,從時間回算,前一波的超貸投資客,仗著還有寬限期撐腰,中心尚存一絲冀望,但兩年過去,房市低潮始終徘徊不去,終究得跟當初的高額房貸正面遭遇,連本帶利討回,投資客再不脫手,恐怕也將被打入法拍冷宮,屆時拍價被迫折扣求售,只怕更難償還銀行,如此一來,斷尾求生成為超貸投資客唯一出路,趁此機會,自住買盤想要從中挑到低價物件,不妨兵分兩路,從中古與法拍房市入手,可能會有意外斬獲!

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