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林左裕 國立政治大學 地政系特聘教授,國立政治大學總務長,華視空中學院「期貨與選擇權」主講教授,美國傅爾布萊特(Fulbright)基金會 駐校諮詢教授,對於台灣房地產市場深刻研究,觀點突出。
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購買能力放一邊 購屋決策行為改變中…

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#諾貝爾經濟學獎得主 #席勒 #高房價 #高住宅自有率 #高空屋率 #置產秘訣

文/林左裕 

本月台灣金融市場及房市最大的新聞不外乎諾貝爾經濟學獎得主席勒(Shiller)教授於11日在台中舉行的「亞洲(AsRES)及世界華人不動產學會(GCREC)」進行專題演講,主題為「房市、股市及債市之資產價格膨脹」,主辦單位為中華民國住宅學會,筆者為該學會之理事, 除了與其他理監事共同籌辦此次研討會外, 也全程參加及躬逢其盛聆聽此演講。席勒教授除了對於台灣同時存在高房價、高住宅自有率及高空屋率感到驚訝外, 也提出「敘事經濟學」(Narrative Economics」的重要性、以及行為財務學(Behavioral Finance)與大數據(Big Data)分析的趨勢。由於近日席勒演講的內容已多經各媒體批露, 本文即著重於席勒所提的這些未來分析市場的新工具及趨勢 。

消費者的購屋決策行為,正在改變中(好房資料中心)房價下修 看屋 工地施工(大刊頭)

席勒教授認為「敘事經濟學」在人類學、歷史學、社會學及政治學等領域已十分普遍, 但在經濟及財務等學門則僅處於初步應用階段,未來仍有極大發展空間。他再以美國及台灣股市及房市的趨勢圖進行解說, 在與市場之基本面(如每股盈餘或租金)比較後,發現基本收益或利率高低雖然重要,但短期內市場的波動受投資者心理的因素影響甚巨,而投資者的心理則容易受媒體所左右,包括傳統的平面及電視、以及近20年興起的網路媒體。

尤其是在房市上漲階段,媒體持續報導後, 可能影響自住購屋者及投資者之心理及決策行為,反而忽略了本身的購買能力及投資收益率,而當購屋後在接續而來的下修階段無力償還將可能面臨斷頭命運,若是集體違約,則易釀成金融風暴。

二戰後美國媒體持續報導房市將因大兵返鄉購屋而引發民眾購屋潮、以及2000年起之低利率點燃次貸借款者之購屋熱而之後引爆2008年底的次級房貸風暴, 即為殷鑑。

而價格由市場的供給及需求所決定,在短期內若供給沒有的大幅變動,市場價格即主要受到需求的影響,也因此在預測的工具上,漸漸由傳統的總體經濟或個體經濟之基本面,漸漸轉向「行為面」, 因為市場參與者在根據總經變數、基本面的收益情形及本身的購買或償債能力後,將綜合的決策結果轉化為「買賣」行為, 也因此將影響之後的市場價格。

最常見的行為財務分析範例, 即為財務學教導投資者要「買低賣高」進而賺取價差,但實務常見的現象卻是「追高殺低」,也可見市場參與者雖了解基本面的重要性,但卻常常不理性地追隨市場,也因此研究市場參與者行為之「行為財務學」愈形有趣及重要。

而近年來因網路工具使用之普遍及資料儲存之數位化,市場參與者之搜尋或交易行為已可在這些資料庫取得。有別於政府或機構(如央行或主計總處)所編列發布之傳統數據(是落後指標), 這些搜尋或交易資料庫提供了即時的市場參與者未來可能的決策或行為,由於資料巨量、多樣且即時,因此以「大數據」稱之。

筆者最近的研究結果顯示,不論是購屋或買車,消費者在網路上搜尋的字串數目及頻率,如購屋、買某品牌高價車、或某大型房仲等字串,都對之後的房市及該品牌車之銷售量有顯著之正向影響。筆者之研究結果也呼應了席勒教授所提之「行為財務學」及「大數據」分析的未來趨勢,當然長期而言,讀者還是不能忽略基本面及購買能力的重要性。

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