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林左裕 國立政治大學 地政系特聘教授,國立政治大學總務長,華視空中學院「期貨與選擇權」主講教授,美國傅爾布萊特(Fulbright)基金會 駐校諮詢教授,對於台灣房地產市場深刻研究,觀點突出。
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我家值13億…估價不到 都更免談?

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#都更 #永春案 #永春都更案 #多空觀點

文/林左裕

最近不動產市場鬧得沸沸揚揚的新聞, 不外乎北市府在永春都更案敗給極少數不同意戶的案例。從媒體看到的主題是: 法院宣布後都更計畫被撤銷,實施者被迫停工且須重跑選配、公聽會及都更會審議, 其中亦看到地主宣稱自行計算不動產價值近13億的咋舌新聞。

永春都更案法院近日判決北市府敗訴(擷取自永春社區警察宿舍都更同意戶自救會粉絲團)去年9月動工讓苦等16年的同意戶看到曙光,倒頭來一切是一場空。(擷取自永春社區警察宿舍都更同意戶自救會粉絲團)

讀者直覺的認知可能是法院的判決不僅宣告此案過去17年的努力付之一炬, 也讓爾後與私有財產權有關的都更或公共建設案無所適從。經筆者再側面了解, 實施者與反對地主間已有刑、民事訴訟案件, 互信基礎蕩然無存;且自民國89年起至今不動產市場已有兩次循環, 雙方對合理價格的認知的困難度亦因此陡升。

本文無意評論法院之判決或媒體所言少數地主對其財產價值之堅持, 但就都市成長的未來方向上, 提供以下芻見供政府及讀者參考, 期能提高台灣社會持續前進的動力。

首先是類似公共建設的「必要性」。不論是交通建設或是都市更新, 均可能涉及私有土地建物財產權之徵收或損害, 由於此為「必要之惡」,因此若能儘量減少徵收之必要性或縮小範圍,將可降低私地主之不滿情緒及加速建設之進行。決定開發案件「必要性」的權限宜納入公部門外之專家學者, 以昭公信。永春都更案的不同意戶亦為原始提案人, 故本案之「必要性」應無爭議。

其次是補償的合理性, 補償的價位是在「必要性」之後常見的爭議。既為補償, 即須對其價格進行評估。以往土地徵收乃依「土地公告現值」再加成補償予地主, 但由於使用分區及區域差異之故, 公告現值之價位均低於市價, 有的甚至僅兩、三成, 因此導致地方政府多以徵收民地進行開發為市庫提款機, 在長期民意反彈之下, 才在101年9月後改為「市價補償」, 提高了公平性後, 反彈聲浪隨即大幅降低, 而地方政府的徵收案也因「無利可圖」而減少且更為審慎。但筆者認為, 市價補償對於非都市土地之徵收仍有不盡公平之處。

儘管依市價徵收的原則為都市土地兩造接受, 但對「價格」的認定仍在方法或技術細節上時有爭議。由於價格乃依供、需之均衡所決定, 因此單方面提出之價格應在對方可接受下,方為均衡或合理價格。國際的研究發現地主們可能因感情或繼承因素常有敝帚自珍的「稟賦效果」,即傾向高估自家財產價值, 此時即有賴公正、客觀且專業的第三者進行估價。

我國自102年起實施不動產估價師制度以來, 在技術上已臻純熟, 也逐漸為公部門的徵收補償所信任及各界接受, 除了供需法則外, 如藉由未來的穩定收益還原為基本價值的「收益法」亦是常用的估價方法之一。以本案為例, 若地主自估之價值為13億, 以目前的金管會規範壽險業的最低要求收益率2.345%至市場常用的3%粗估, 表示該標的每年的淨收益至少達3050萬至3900萬, 若附近類似的標的無法達到此獲利水準, 則表示此標的無法以此價格賣出,銀行也不會以此價位為放款之依據, 地主的堅持當然無立足點, 且上述的價格是須包括開發者的營建成本在內的。  

關於本案價格認定的另一紛擾是時程冗長, 自民89年至今歷經次級房貸金融風暴, 不動產市場已有兩次的循環, 本案雖在94年及101年雖有兩次評價, 但開發者與地主在價格認知上已很難有一致的共識, 因此在未來重新協商過程中, 估價基準日的認定將會是兩造協商之重點。

最後是兩造均須以和為貴, 若建商一味地以都更法規為其保護傘、不同意戶再以價格或行政程序之瑕疵杯葛、法院則著眼法令的解釋而無視於都市或社會成長的必要性,類似的結局難保不會在台灣的都更或城市成長史持續重演。

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