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Dolin66 畢業於國立成功大學土木工程研究所,畢業迄今均從事房屋建築管理工作,曾完整參與上億元之集合住宅興建作業。也是一位喜歡閱讀與分享的網路部落客,現今仍持續在部落格上,針對房地產市場與投資等相關許多經濟議題,提供精闢的見解。
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詭異的「三高」 印證台灣房地產市場趨勢轉變

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#自有房屋率 #空屋率 #高房價 #諾貝爾經濟學獎得主 #席勒 #多空觀點

文/Dolin66

2013年諾貝爾經濟學獎得主席勒(Robert J.Shiller)日前來台演講時,對台灣房地產市場「高自有房屋率、高空屋率及高房價」並存的三高現象感到匪夷所思,然而,現存的三高現象,反應的剛好就是台灣從農業經濟轉型迄今,房地產市場的轉變。

台灣房地產市場存在「高自有房屋率、高空屋率及高房價」的奇特現象 (好房資料中心)租了5年屋好想買! 專家:這10年買房改變人生(大刊頭)

在5、60年代,台灣經濟剛要進入由農業轉工業的時期,政府開始大力投入水、電、交通等基礎建設,並從「進口替代」到「加工出口」的方式,讓台灣總體經濟,以及人民實質收入同時上升,也因為剛從農業社會開始轉型,人口剛剛開始往都市集中,土地價格依舊低廉,此時台灣的房屋幾乎都是為了自住而購買,等到70年代開始,由於台灣錢淹腳目的狀況,資金開始尋求可以創造利潤的市場,低廉的土地跟房屋價格就開始大幅上揚,當房價高過人民可負擔金額後,就引發民國78年的「無殼蝸牛」運動,當社會無法承擔高房價後,台灣房地產市場在80年代進入明顯的空頭市場,一直到民國91年爆發SARS疫情後才正式落底。

因為台灣房地產價格在民國70年前,跟民國80至90年空頭趨勢時,價格都沒有太高,以致於許多跟著台灣經濟起飛而創造的中產受薪階級,都有意願且能力來購買自住用的房子,所以目前台灣的高房屋自用率,我認為是反應過去兩段房價回歸比較正常區間時,累積下來的剛性自用住戶;更重要的是,這個時期台灣仍處於總人口及勞動人口同步增加的人口紅利期,儘管房價有一段時間長得太高,但市場真正的需求還在,只要房價向下修正,就會出現承接的買方。

然而台灣房地產從民國91年開啟另一波漲幅更為凶猛的多頭走勢,建商供給端存有房價未來將不斷上升誘因,因此持續的買地蓋房,民眾則忘記了SARS之前台灣房地產接近10年的空頭循環,但這波房價漲勢一來缺乏台灣實際經濟成長力道支撐,二來社會又出現財富分配不均,受薪階級所得停滯的糟糕狀況,三來台灣已經開始出現低生育率的隱憂,當房價又超過一般人民可負擔的水準時,多頭時期累積供給端的大量產出,就成了民國99年高空屋率(內政部每10年調查乙次)的主要來源,再加上當時低利率環境提供的支撐,讓這波台灣房地產多頭走了更長的時間,也再度引發「巢運」等抗爭高房價社會事件。

就如席勒所說,台灣房地產市場很像2005至2006年間尚未崩盤的美國房地產市場,他也提出「沒有不會跌價的標的物」,以及「支撐房價的不是基本面,而是人心還有故事的吹捧,讓大家認為房市是很好的投資標的。」等看法,然而房地產這種多空循環長達10年以上的週期,很容易讓身處期間的民眾,忘了房地產價格絕非只會單向波動。

至於台灣房地產未來有機會再向上嗎?過去累積的高房屋自用率,將透過繼承等方式移轉給下一代;近10年來在多頭市場累積的空屋仍待消化,更糟的是,台灣的人口紅利,以及總人口數也將在近1、2年終結;日本房地產市場從人口紅利終結後,就始終沒有漲回過去的價格,如果台灣沒有更積極開放的人口政策,沒了最終需求端的人,供給端又能如何支撐價格?況且,一棟沒人入住的空屋,對於社會來說其實就是一種浪費,政府除了興建社會住宅增加供給外,如何讓既有空屋更有效的去化,以及老舊房屋如何更新使用,或許更能解決台灣房地產目前的問題。

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