文／Dolin66
2013年諾貝爾經濟學獎得主席勒（Robert J.Shiller）日前來台演講時，對台灣房地產市場「高自有房屋率、高空屋率及高房價」並存的三高現象感到匪夷所思，然而，現存的三高現象，反應的剛好就是台灣從農業經濟轉型迄今，房地產市場的轉變。
台灣房地產市場存在「高自有房屋率、高空屋率及高房價」的奇特現象 (好房資料中心)
在5、60年代，台灣經濟剛要進入由農業轉工業的時期，政府開始大力投入水、電、交通等基礎建設，並從「進口替代」到「加工出口」的方式，讓台灣總體經濟，以及人民實質收入同時上升，也因為剛從農業社會開始轉型，人口剛剛開始往都市集中，土地價格依舊低廉，此時台灣的房屋幾乎都是為了自住而購買，等到70年代開始，由於台灣錢淹腳目的狀況，資金開始尋求可以創造利潤的市場，低廉的土地跟房屋價格就開始大幅上揚，當房價高過人民可負擔金額後，就引發民國78年的「無殼蝸牛」運動，當社會無法承擔高房價後，台灣房地產市場在80年代進入明顯的空頭市場，一直到民國91年爆發SARS疫情後才正式落底。
因為台灣房地產價格在民國70年前，跟民國80至90年空頭趨勢時，價格都沒有太高，以致於許多跟著台灣經濟起飛而創造的中產受薪階級，都有意願且能力來購買自住用的房子，所以目前台灣的高房屋自用率，我認為是反應過去兩段房價回歸比較正常區間時，累積下來的剛性自用住戶；更重要的是，這個時期台灣仍處於總人口及勞動人口同步增加的人口紅利期，儘管房價有一段時間長得太高，但市場真正的需求還在，只要房價向下修正，就會出現承接的買方。
然而台灣房地產從民國91年開啟另一波漲幅更為凶猛的多頭走勢，建商供給端存有房價未來將不斷上升誘因，因此持續的買地蓋房，民眾則忘記了SARS之前台灣房地產接近10年的空頭循環，但這波房價漲勢一來缺乏台灣實際經濟成長力道支撐，二來社會又出現財富分配不均，受薪階級所得停滯的糟糕狀況，三來台灣已經開始出現低生育率的隱憂，當房價又超過一般人民可負擔的水準時，多頭時期累積供給端的大量產出，就成了民國99年高空屋率（內政部每10年調查乙次）的主要來源，再加上當時低利率環境提供的支撐，讓這波台灣房地產多頭走了更長的時間，也再度引發「巢運」等抗爭高房價社會事件。
就如席勒所說，台灣房地產市場很像2005至2006年間尚未崩盤的美國房地產市場，他也提出「沒有不會跌價的標的物」，以及「支撐房價的不是基本面，而是人心還有故事的吹捧，讓大家認為房市是很好的投資標的。」等看法，然而房地產這種多空循環長達10年以上的週期，很容易讓身處期間的民眾，忘了房地產價格絕非只會單向波動。
至於台灣房地產未來有機會再向上嗎？過去累積的高房屋自用率，將透過繼承等方式移轉給下一代；近10年來在多頭市場累積的空屋仍待消化，更糟的是，台灣的人口紅利，以及總人口數也將在近1、2年終結；日本房地產市場從人口紅利終結後，就始終沒有漲回過去的價格，如果台灣沒有更積極開放的人口政策，沒了最終需求端的人，供給端又能如何支撐價格？況且，一棟沒人入住的空屋，對於社會來說其實就是一種浪費，政府除了興建社會住宅增加供給外，如何讓既有空屋更有效的去化，以及老舊房屋如何更新使用，或許更能解決台灣房地產目前的問題。
