聯合新聞網／文／張希希
同樣是賣農地，為什麼隔壁鄰居只繳幾萬元的稅金，自己卻被課了上百萬元的重稅？
房產專家張希希日前分享一宗令地主氣炸的真實諮詢案例，一名粉絲因賣地稅負差額過大而前來求助，一問之下才發現，該地主與多數台灣地主一樣，對影響農地命運的黃金關鍵日期「 89年1月28日 」一無所知。
張希希強調，這個日期在農地稅務規則中具有分水嶺般的法律效益，直接左右地主賣地、贈與或繼承時的節稅空間。
專業代書第一步先查時點！未符農地農用恐引爆百萬稅金
張希希透露，專業代書在接手農地案件時，首要任務便是確認土地的「 取得時間點 」以及「 是否符合農地農用 」兩大要件。
由於89年1月28日為行政院農業委員會（現農業部）推動農業發展條例修正實施的重要時點，在此日期前後取得的農地，其土地增值稅（土增稅）的計算基準與減免資格存在巨大差異。
若地主未妥善規劃，且農地上存有未合法申請的違章建築，導致無法取得「 農業用地作農業使用證明書 」，便會痛失免稅資格，兩者稅金落差往往不是幾千元，而是高達幾十萬、甚至幾百萬元的現金差距。
祖傳農地別盲目放著！歷史遺留「 套繪違章 」成隱形炸彈
「 很多地主不是沒有資產，而是根本不知道自己手上的土地現在是什麼狀況！ 」張希希表示，許多老一輩傳承下來的祖傳農地，地主都抱持著「 土地放著就會增值 」的消極心態，直到未來需要進行買賣、贈與或繼承等實質處分時，才驚覺土地存在早期建物「 套繪卡死 」、繼承遺漏導致「 找不到權狀 」、或是遭違章工廠占用等棘手瑕疵。
張希希提醒全台擁有農地的民眾，務必先將「 89年1月28日 」這個關鍵日期銘記在心，一旦未來與代書洽談或處理產權時，便能具備基本的稅務敏感度。
面對結構複雜的農地法規，切勿盲目私下交易，應提早尋求專業地政人士進行全面性的地籍與法規健檢，釐清土地是否具備地目變更的可能性，才能在財富傳承的關鍵時刻，幫自己穩穩守住應有的資產權益。
