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Dolin66 畢業於國立成功大學土木工程研究所,畢業迄今均從事房屋建築管理工作,曾完整參與上億元之集合住宅興建作業。也是一位喜歡閱讀與分享的網路部落客,現今仍持續在部落格上,針對房地產市場與投資等相關許多經濟議題,提供精闢的見解。
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為什麼房地產價格太高,會影響國家競爭力?

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#房地產 #房價 #泡沫化 #市場火車頭 #多空觀點

文/Dolin66

在20至30年前,房地產作為內需市場火車頭地位的說法,一直被視為理所當然的事情,甚至時序已到2013年,房地產市場已經開始出現盛及而衰的徵兆時,依然有建商堅持這樣的說法,甚至警告政府若推動房地合一制度,將會把臺灣房市跟經濟成長一併打入谷底。

房地產是否仍是內需市場火車頭?(好房News林美欣攝影)新店區新建案工地施工中(好房News林美欣攝影)

持「房地產是火車頭」這派論點者,多半會強調房地產市場熱絡,將會帶動建材、水泥、鋼鐵、玻璃、裝潢、家電、金融、仲介、土地登記代書等其他相關行業,繼而創造工作機會;不然就說房地產業對金融產業跟地方稅收的貢獻度都超過50%,說明房地產市場在臺灣產業上的重要地位。

不過若從創造在地工作機會的角度來看,從上游IC設計串連到台積電等晶圓代工所撐起的完整產業鍊,創造的就業機會應該也不會輸給房地產相關產業;更別提臺灣已經走到服務業貢獻超過50%比例的現在;其次,房地產對金融產業的貢獻度高,指的是臺灣金融業超過一半的貸款都集中在房地產市場,這恰恰反應出,臺灣過去把資源過度堆積在房地產上的不正常現象;愛爾蘭房地產泡沫破裂前,該國的金融機構將超過GDP50%的資金丟進房地產市場,結果就是房地產泡沫破裂後,高達1470億歐元的債務。

最後,房地產佔各地方政府稅收比率偏高,主要的問題是臺灣的稅制,中央掌握了大部分稅收來源,致使地方僅能依靠土地稅收,但中央政府也不太可能把掌握在手上的資金調度權力下放(中央統籌分配款),免得地方政府不配合中央的相關政策。

就算不從這些硬梆梆的總體經濟切入,高房價一定會排擠人民在消費端上的可用資金,造成其他產業的蕭條;高房價帶來的高店面租金,同樣大幅提高服務業的營運租金成本,這在服務業已佔臺灣產業一半以上的結構下,更會被放大。

其次,高房價下帶來的沈重房貸壓力,成為每個購屋家庭沈重的財務負擔,也因為這樣的負擔,致使家庭成員必須放棄諸如進修專業、儲蓄養老基金等可以增加自己未來收入,以及創造未來保護網的機會;麻煩的是,臺灣人口快速老化的趨勢若不能在短時間內反轉,現在中年人若沒有替自己的未來有所規劃,將會造成年輕一代沈重的扶養壓力;簡單來說,高房價讓自住者必須很早背上沈重的房貸負擔,排擠他們投資自己增加收入,以及構建未來安全防護網的可能,這個問題會隨著家庭成員年紀增長而日益擴大。

此外,無論是依據內政部106年「修正全國區域計畫」內容,全臺灣現有都市發展用地可容納人口總數為2,525萬人,遠高於目前臺灣的總人口數;還是臺灣將近20%的空屋率來看,房地產市場早已處於供過於求的狀況,若政府繼續把這樣的產業當成火車頭,妄想藉由推動「前瞻計畫」等大型基礎建設來「刺激經濟成長」,我很擔心會不會又形成另一次把資金堆積在這種效益不大的產業,然後變成全台都是蚊子館的「臺灣奇蹟」,更何況這些錢還必須透過「特別條例」繞過舉債上限所借來的;債留子孫只為了自己(或政黨)的政績,值得嗎?

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