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卓輝華 中國土地改革協會理事長,中華民國消費者文教基金會房屋委員, 文化大學市政暨環境規劃研究所兼任助理教授,英國皇家特許測量師學會資深會員 長期觀察台灣房地產市場景氣變動,關心不動產交易安全 出版「房市激盪五十年」
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六都房價推手會變盤嗎!

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#人口紅利 #人口遷移 #房價 #少子化 #高齡化 #多空觀點

文/卓輝華

林佳龍市長在世界華人不動產學會2017年大會的致詞表示:「台中市年底人口預計增加至277萬人,將成為台灣第二大城市,人口增長代表城市充滿希望,希望成為築夢的宜居首都。」隔幾天之後,傳出高雄市因經濟產業發展不振,造成人口成長衰退,可能會在年底少於277萬人,失去第二大都市的頭銜,甚至可能導致立委席次減少的困境!至於台北市2016年底的人口269餘萬人,已經很多年前就排名第四大都市了!

近十年,將是六都人口資源爭奪的關鍵期,人口多的城市與房市才有希望(好房網News記者陳韋帆/攝影)西門町人潮洶湧,周圍店家租金高、商旅臨立,更是陸客來台必訪景點。(好房網News記者陳韋帆/攝影)

回顧1961年時,有台灣首府名號的臺南市(縣)合計有115.7萬人,是全國人口最多的城市,高雄市縣合計有113萬人,居全國人口第二多,那時候的台北市人口僅93.7萬人,居全國第三多。

1961年至2016年,台灣地區總人口數共增加1233萬人,其中的88%人口,約1080萬人,都增加到六大直轄市。其中,新北市增加310萬人,台中市增加197萬人,台北市增加177萬人,高雄市增加165萬人,桃園市增加160萬人,台南市成長最少,僅增加73萬人。55年來,六都之外人口增加較多的是新竹縣市和彰化縣,如果將這三個縣市與六都的增加人口加總起來,將占總增加人口的95.5%。

都市人口分佈與結構的變動,影響都市之間的競爭優勢。未來六都勢將投入吸引人口資源的競爭關係,讓聰明人「用腳投票」,選擇一個公共設施環境最友善、就業機會最多、社會福利最健全、生活機能最便捷、城市認同度最高等條件,來決定遷移搬居的都市,這樣的結果也會使房屋彰顯未來價值。

房價是人民決定用腳投票的重要因素,這種情況在北台灣地區頗為明顯。台北市在1990年的第四波房價高點,平均房價接近每坪30萬元,當時人口成長到最高點272萬人,1991年至今,高房價讓台北市人口數維持在260至270萬人之間低盪。

反而是房價只有台北市一半水準的新北市,人口從1989年的297萬人,成長到2017年的397.9萬人,28年間整整增加100萬人,占台灣總增加人口的29.8%。距離台北都會區最近的桃園市,與台北市的車程不到一小時,平均房價水準更只有新北市的一半,28年間增加了82.7萬人,占台灣總增加人口的24.4%,而桃園市於近15年來增加的人口又比新北市更多。

這55年來人口集中增加到六都,讓六都房價普遍高於其他周邊都市,也讓北部地區的台北市、新北市、桃園市的房價高出其他三都。如果這55年來的增加人口數,平均分散到全國各縣市,現在台北都會區的房價,與其他縣市的房價差異就不會這麼大?

台灣目前面臨人口結構的反轉期,高齡化、少子化已是必然趨勢,預計在2022年至2025年間,更將面臨總人口減少課題!因此最近這十年,將是六都人口資源爭奪的關鍵期,人口增減將關係到未來城市發展與房價的穩定性!

住宅是給人住的,不是給人炒的!過去50餘年來,人口增長的趨勢讓房價有炒作與想像的空間,高房價也造成人們要往房價低的縣市遷居。未來10年之後,總人口數一定開始減少,住宅剛性需求會逐漸減弱!除非有鼓勵境外來台購屋政策,否則未來房屋保值要比增值來得重要。未來房地產要保值,就要跟著人口多的地方去!人口多的地方,城市與房市才有希望!

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