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卓輝華 中國土地改革協會理事長,中華民國消費者文教基金會房屋委員, 文化大學市政暨環境規劃研究所兼任助理教授,英國皇家特許測量師學會資深會員 長期觀察台灣房地產市場景氣變動,關心不動產交易安全 出版「房市激盪五十年」
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不便公開討論不買房的原因

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#財產繼承 #房產繼承 #繼承者們 #人口老化 #少子化 #多空觀點

文/卓輝華

「未來年邁長者將會釋放出百萬間房舍給下一代或進入市場。」薛承泰教授在他的新書「臺灣人口大震盪」中這麼描述。皮凱提在「二十一世紀資本論」中也提到,「財產繼承流量會提升到史無前例的水準」,他發現這些龐大財產繼承流量,會發生在人口老化與少子化的社會裡。

皮凱提在「二十一世紀資本論」中也提到,財產繼承流量會提升到史無前例的水準 (資料中心)買不起房等繼承 沒有你想的這麼輕鬆(大刊頭)

國外很多研究顯示,一般人的房屋持有率,會隨著年齡增長而持續上升,直到70歲後才開始有下降的趨勢。此一現象與台灣類似,根據財政部以2014年的資料研究顯示,51歲至60歲持有房屋比例為46.8%,61歲以上者為44.5%,61歲以上的男性持有房屋比例更高達50.5%。隨著高齡化的趨勢,這將意謂著未來的2020、2030年之後,持有房屋者將更趨高齡化發展。   

台灣在2000年之後,就已經開始反應高齡化社會的房產移轉現象,那就是房屋繼承登記件數逐年增加。1992年至2002年間,每年繼承房屋的登記數量平均在2.8萬棟,2003年後每年都超過3萬棟,2011年後每年都超過4萬棟,2016年繼承房屋再創新高達5.2萬棟,佔同年房屋交易量的20%,也就是每五戶房屋移轉,其中就有一戶是繼承而來。

2026年臺灣將進入超高齡社會,屆時每五個人就有一位是老人,伴隨著總人口數開始減少,繼承房屋的數量估計會持續成長。假設以近五年的繼承房屋棟數,約為死亡人數的30%比例推估,至2025年時每年約有6萬棟的繼承房屋,2032年時將超過每年7萬棟,2038年超過8萬棟。2043年時,高齡化人口比重更高,每三個人就有一位老人,這時每年繼承房屋估計將超過9萬棟。2052年至2060年間,每年約為10萬棟,2060年之後,因為老年人口高峰期已過,每年繼承房屋棟數會呈減少趨勢。

繼承房產在傳統社會氛圍裏,或是私人領域話題,仍然是不便明講!也不便公開討論的議題!但在迎接高齡化與少子化趨勢的到來,少數學者的研究已經說明繼承房產將會是影響未來財富分配的關鍵!同時也是影響未來房市結構改變的重要因素之一。

對於1990年後出生的年輕人來說,大陸最近幾年討論到房市的一種可能現象,就是爺爺奶奶留一間房,外公外婆留一間房,爸爸媽媽也有一間房!那麼未來的房產需求會如何變化?假設這個年輕人又很幸運找到門當戶對的愛人,家裏也有三間房!真有這麼美好的事情,會發生在臺灣的某些人身上嗎?

基本上,老年人口對住宅買進的需求會降低,而高齡化的繼承量會增加;所謂影響房市結構改變,就在這一減一增的關係,導致整體住宅需求量的下降。這種現象或許5到10年內就會開始發生!

「誰這麼幸運可以繼承這麼多房產?現在不買房,以後會買不起!人口減少對房市負面影響不見得會很明顯!」某些人會這麼評論著。

「這種問題18年前就知道了!就應該提出因應之道了!」觀察這兩年部分大專院校面臨招生不足的困境,人口專家每每這樣評論著當年的教改者,也同情現在面臨困境卻無法脫困者!

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